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2018年12月25日 火曜日・・・
不動産の査定はどうしたらいいの?

マイホームを売った時の「10年超所有軽減税率」とは

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マイホームを売った時の

「10年超所有軽減税率」とは

不動産を売却すると、譲渡による「所得税」の支払い義務が発生します。しかし、マイホームを売却する際にある一定の条件をクリアすれば所得税を軽くしてくれる措置があります。税金の支払いが沢山増えると一般人の不動産の売買が滞ります。その滞りを防ぐための措置だといえます。では、どのような条件があるのでしょうか。

 

特例の対象となるマイホーム(居住用財産)の譲渡とは

 

 そもそも「居住用財産」とは居住の用に供している家屋とその敷地といいます。
そして、特例の対象となる「譲渡」の条件とは以下の通りです。

①現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡
②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともの譲渡する敷地を譲渡する場合も①と同様の特例の対象となる(※その期間内にその家屋を貸し付けていたも、事業用に供していても適用となる)

③災害などにより移住していた家屋が滅失しまったときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合も①と同様の特例を受けることができます。
④転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年の12月31日までか、取壊し後1年内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。(なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります。)

注意点とは

特定の親族や直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族へ売る時は特例をうけることができません。また、「会社」も同じことがいえます。、すなわち、本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社へ売却する際も特例を受けることはできません。

マイホームを所有した期間がネック

売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日現在において、10年を超えていなければいけません。更に条件があります。

 ① 今、まさに、自分が住んできる住宅
 ② 以前に自分がすんできた住宅で自分が住まなくなってから3年後の12月31日までに譲渡したもの
 ③ ①や②の住宅及びその家屋とともに譲渡された敷地
 ④ 災害によって滅失した①の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日を超えている住宅の敷地
※災害があった日以後3年を経過する日の属する都市の12月31日までに譲渡したもの

計算方法

 譲渡時にかかる税金の計算方法は「課税譲渡所得金額」×税率です。
「10年超えの居住用財産の譲渡」となれば、税率が下記のように安くなります。
しかも、「3000万円特別控除」の後に更に安くなるので、安心です。

 

「10年超えの居住用財産の譲渡」の譲渡所得の税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

不動産売却後の税金の支払いはお忘れなく

不動産売却後、確定申告が必要となってきます。住民税がかかることもお忘れなく。

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不動産売却にはどんな税金がかかるの?

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不動産売却にはどんな税金がかかるの?

家や土地を購入したり、購入後に維持するにも税金をお国に払わなければなりませんね。大きなお金が動くと、税金を支払う必要がでてきます。では、不動産を売却するときはどうでしょうか。「莫大なお金」が入ってくるので、その機会を見逃さず国は税金でお金を徴収します。価格は大きい分、負担も大きいです。しかし、特例制度もありますから、それを上手く利用するのをおススメします。

 

不動産売買契約時にかかる税金(主に契約書に明記されている費用)

 

売買契約書の印紙税(印紙代)

 不動産の売買契約書には必ず印紙という切手のようなものを貼る義務があります。売主、買主が1通ずつ保存することになると、通常はそれぞれ印紙代(印紙税の代金)を負担することになります。印紙税は売却代金によって変わります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧

※国税庁HPより link

 

ただ、平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成した不動産売買契約書については下記のように軽減税率が適用されます。すなわち、「印紙代が安く」なります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧(軽減税率適用時

※国税庁HPより link

 

なお、抵当権抹消登記をする際にも「登録免許税」1,000円かかります。また、仲介手数料や登記手数料にも消費税がかかりますので、そちらもお忘れなく。

 

不動産売却後の税金について

不動産譲渡にかかる所得税及び住民税

不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」のことを

「不動産譲渡所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「税金」がかかります。又、「住民税」もかかるようになります。譲渡所得についても、誰が売ったかで税金の呼び方が違います。

 

・個人(サラリーマン等の一般人)が土地建物を売却した場合

「譲渡所得に対する所得税及び住民税」

 

・個人の不動産業者(会社組織でないもの)が商品である土地を売った場合

「事業所得にたいする所得税及び住民税」

 

・法人(有限会社、株式会社等で不動産会社に限らない)が土地を売った場合

「法人税及び住民税」

 

しかし、安心してください。こちらの税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。

「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。

「もうけ」は税金の世界では「課税譲渡所得金額」とよばれています。

課税譲渡所得金額の出し方とは以下のようになります。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

取得費とは、売却した土地や建物購入価格や購入時の仲介手数料などをいいます。

また、譲渡費用とは土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料や測量費などです。特別控除とは国の政策的な配慮によって設けられているものです。(マイホームを売却した際に受けられる控除など)

 

基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は

「もうけ」×税率となります。

売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

 

不動産の譲渡所得の税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

 

もし、その譲渡した年の1月1日において所得期間が10年を超えるマイホームを売った場合には通常20パーセントの税率が軽減されます。

「もうけ」(課税譲渡所得金額)のうち6000万円以下であれば税率は10%(+住民税4%)で計算します。また6000万円を超えた分に関しては税率は15%(+5%)となります。

なお、確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

不動産売却後の税金の支払いはお忘れなく

不動産売却後、確定申告が必要となってきます。売却後に手に入ったお金は確定申告まではあまり無駄使いせずに貯金をしておくのをおススメします。

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不動産の査定はどうしたらいいの?

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不動産の査定はどうしたらいいの?

まずは、不動産の購入元に相談する

 

自分の持っている不動産の価値を知っておくのは、今の時代は特に大切なことです。そもそも、「住宅の取得は一生に一度の大仕事」とは一昔前の話ですよ。特に別荘を持っていて管理が難しくなり手放す方も最近は多いようです。また買い換える予定だが、今持っている不動産の売却価格を頼りにしている方もいるでしょう。「事初め」として、「購入した不動産業者」に相談することが一番です。また、メンテナンス等をやってもらっている会社に相談して、おおよその値段を把握することができます。

 

そもそも、不動産の査定はどのようにやっているか。

不動産業者が査定をする際に「物件調査」を行います。交通の便や日照や採光、道路幅員や方位、敷地の形状などによって評価が大きく変わります。さらに建物の調査であれば、建物がどのような状態かを調べます。更に土地であれば、価格を出すときに「土地の路線価」「地価公示価格」「標準価格」を元に打ち出すことが多いです。土地の路線価は年1回1月1日時点の価格が各国税局(税務署)から出されます。この時価の8割を目安として路線化がつけられます。一般的な査定方法としては、「査定対象地」に似ている地価公示地を探す作業からはじめます。査定地の前面の路線価を0.8で割ってみるという方法もあります。建物の査定に関しては「固定資産税用の価格」を根拠に査定することができます。独自の価格査定計算システムで価格を出す業者もあります。

 

ネット上の査定をお願いする

以前から付き合いのある不動産業者へ査定をお願いするといろいろ面倒で売却の依頼を断り辛いという方は、ネット上で査定をお願いするのもおすすめです。というのも複数の業者の査定を貰うことができます。ライフルホームズやスーモなどで査定サービスがあります。4~5社に見積もりをとることができます。見積もり依頼後は、何社からメールや電話で査定結果が来ます。例えばライフルホームズの査定サイトだと登録したメールアドレスに結果が届きます。例えば下記の通りです。

 

「不動産売却査定サービス」です。
お客様が査定を依頼された物件について、不動産会社より査定価格が届きました。
専用ページ・・・・

 

そして、専用ページへ行くと今回査定した額とコメントと査定した業者の案内が届きます。
以下のURLから専用ページにログインし、査定価格を確認してください。下記のような案内へ飛びます。

 

 

査定価格

受信日時:2018/07/07 19:22:39

3,300万円 〜 3,700万円

査定価格の説明:この度は査定のご依頼を頂き誠にありがとうございます。 今回の査定は周辺の成約事例を参考にご提示させて頂きました。 お客様の建物は『シャリオ五島町』かと推察されますが、 こちらの建物は大変築年数も浅く、取引事例もまだございませんが、

五島駅からのアクセスの良い、学区も人気のエリアです。分譲マンションの場合には室内の状況によって販売価格の増減がありますが まだ築8年ですので綺麗にお使い頂いているかと思います。

当社としましてもぜひお取り扱いさせて頂きたい物件です。

売却の事情等はそれぞれあるかと思いますが、

ぜひとも当社にお手伝いさせて下さい。

 

実際の売却の依頼、ご不明な点に関しましては

ポタットハウス加盟店 宅建建設株式会社

(03××××××××××)までお気軽にお問い合わせくださいませ。

どうぞよろしくお願いいたします。

宅建建設株式会社 ポタットハウス五島店 ポタットハウス五島店 源 吉紀

 

上記のように専用ページへ飛んだり、ざっとした査定結果を電話でお知らせしてくれたり、メールでしっかりとした査定結果の根拠について「報告書」をPDFで添付してくれたりと丁寧に対応してくれます。アプローチとしてはさまざまです。匿名での査定依頼もできます。匿名でないサイトでは多少勧誘はありますが、通常は査定サイトに登録している会社は割りと大手が多いのであまり追ってこないので安心です。

 

専門家による査定をしてほしいなら

 

「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、不動産の適正な価格を知ることは正しい取引を進める第一歩です。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、不動産鑑定士による鑑定評価をしておけば、安心して取引をすすめられます。

売却するためなら不動産鑑定士は「不動産査定書」というものを作成します。ただ、15万円以上かかるので、通常は不動産鑑定士を通さずに査定することが多いです。裁判など国に提出するものなら、弁護士に不動産鑑定士による書類を提出するよう依頼されるでしょう。

ただ、鑑定士によって鑑定された価格が「売価」になるとはいえません。時代のニーズによっても不動産の価格は変化します。そのことを承知の上で鑑定するか決めていくとよいでしょう。

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不動産売却にかかる登記費用はどちらが払うの?

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不動産売却にかかる登記費用はどちらが払うの?

抵当権抹消登記

通常不動産を売却するときは「不動産の名義」を変更する作業をします。不動産の名義を変える事は「登記簿」上の名義を変えることです。抵当権という「借金の担保」が付いたまま売買をするのは違法ではありません。抵当権とは、金融機関などがお金を貸す際に、不動産や権利(地上権など)或いは動産(自動車や機械、船舶、飛行機など)や財団に設定する担保のことです。しかしながら、通常は「決済までに抵当権を抹消して購入者へ引き渡す」旨の契約が行われます。

つまり売却する側には「抵当権抹消登記」をすることが必要になります。

購入する側が「抵当権抹消登記」をする必要はありません。抵当権抹消、すなわちローンの完済をしないと始まりません。もちろん、全額を返済しないといけません。ローンを「繰り上げ返済」することになります。この際には、お金を借りていた金融機関に手数料を支払う必要があります。いわゆる、「全額繰上返済手数料」です。繰上返済手数料としては返済する期日によっても違いますし、ローンの契約の種類によっても違ってきます。3,240円から32,400円ほどまで大きな違いがあります。また、この手数料以外にも保証料返戻事務取扱手数料を1万円~支払う必要がある場合もあります。「融資手数料型」および保証料のお支払方法が「保証料金利上乗せ方式」の契約の場合は不要なときもあります。ローンをご完済された場合、設定登記をしている抵当権を抹消するための書類を送られてきます。抹消登記のお手続きをする際の司法書士への報酬等は売却する側の負担となります。

このように「抵当権抹消手続き」の費用は売却する側の負担です。では、その後の「売却」後の名義を購入する側に移す登記はどうでしょうか。名義を変える登記は「所有権移転登記」といいます。「所有権移転登記」の費用は一般的には「購入する側」の負担となります。しかしながら、「登記費用は誰が負担するか」は法律では決まっておりません。購入する側も売却する側も平等に負担するのが一般的です。だいたいは「購入する側」に金銭的負担が大きいので、不動産業者によっては負担を売却する側に求める可能性もないとはいえません。

登記名義人住所・氏名変更登記

しかし、「名義」を変えるにも売却する側の名義が違っている場合もあります。例えば、親の不動産を相続したものの、売却が決まるまで名義を変えない場合もあるでしょう。この際誰が「相続による所有権移転登記」の費用を負担するのでしょうか。それば、当然ながら「売却する側」の負担となるでしょう。売却する不動産が売却する側の名義と違っていては司法書士は購入する側への名義に変更するのは厳しくなります。また、売却する側が住所変更していたにも関わらず、登記の住所変更をしていなければ住所変更登記が必要になることがあります。これは、売却する側が負担するのが当然とする考えもあります。一般的には売却する側に負担を求めるのが多いでしょう

 

登記は必ずしも必要だとは限らない

しかしながら、登記が必ず必要でないケースもあります。例えば古家付きの土地を購入する際、古い家を取り壊すときです。古い家の名義を変えても、また壊すので、「閉鎖登記」をする必要がでてきます。手数料が多くかかってしまい、意味がないので、「登記」を前の持ち主のまま「閉鎖登記」をするのが便宜上多いです。

 

登記費用の負担は法律上は誰か決まっていない

売却予定の不動産を手放す気持ちが売却する側に少なく、購入する側が「どうしても欲しい物件」であれば購入する側が全部「登記費用」を負担する可能性もあります。逆に売却する側が「どうしても不動産を手放したい」をいう気持ちが強ければ売却する側がすべて「登記費用」を負担する場合もあります。「登記費用」は誰が負担するかは決まってはいません。トラブルにならないように不動産業者と連携して登記費用の話し合いは契約前にしておきましょう。

 

登記費用まとめ

売却をする側がローンで不動産を購入した場合「抵当権抹消登記」をします。

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③登記情報調査(全部事項)

 ④司法書士への報酬

これが司法書士にかかるお金です。①については、1不動産につき、1,000円かかります。売却予定の不動産が土地+建物であれば、不動産ですから、2,000円となります。

更に金融機関に支払うお金があるので、売却の際にはある程度お金を用意しておく必要があります。

 また、名義人を変える場合も司法書士に依頼するのに費用が発生します。

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③登記情報調査(全部事項)

 ④司法書士への報酬

抵当権抹消登記と同じようにかかります。④の報酬としては、1万円後半が相場です。すべて合わせて2万円程度です。

もし、購入者の名義変更の登記も負担するなら

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③司法書士への報酬

①、②に関しては実費になります。

①の登録免許税については固定資産評価額×20/1000で計算されます。

②は登記の情報見落としなく、全て確認ための証明書となっております。1通あたり600円です。若い司法書士の先生ならオンラインで証明書がとれますから、オンラインでとるならば480円または500円でとることが可能です。

③は前述の通り、司法書士の先生によってまちまちです。所有権移転登記だと4万5千円~が相場だといわれています。

名義変更等など簡単な登記なら自分でできないことはありません。まずは信頼のおける不動産業者を見つけるのが先決でしょう。

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不動産売却で必要な登記の種類と費用について

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不動産売却で必要な登記の種類と費用について

 

不動産売却で必要な登記とは

 

通常売却をする際は、「不動産の名義」を変更する作業をします。不動産の名義を変える事は「登記簿」上の名義を変えることです。この登記手続きを依頼するのは。「司法書士」です。また、司法書士は間違いなく「所有権を移転」(不動産の名義を変えること)の依頼を全うしなければなりません。所有権以外の権利が付いていないか調べ、付いていればそれをどうするかを不動産業者を通して話し合い、適切な登記処理を行います。

「マイホーム購入」の典型的な例ですが、不動産を購入する際に金融機関から購入代金の一部を借りる時があります。その際、購入する不動産を「担保」にします。担保にする証拠に、抵当権という権利を登記簿に登記します。

売却する際まだローンが完済できずに、不動産に「抵当権」がついていることがあります。その際「抵当権抹消登記」が必要になります。その後に「所有権移転登記」を行います。更に、購入する側がローンを利用するなら、新しい名義の「抵当権」を設定することになるでしょう。これは一般的な例です。ただ、売却する側が住所変更していたにも関わらず、登記の住所変更をしていなければ住所変更登記が必要になることがあります。また、死亡して相続で子どもに渡ったが、相続登記をしていないで相続人が売却するときには相続登記が必要となります。複雑な登記をすると、費用もかかりますし、必要書類も多くなります。

 

不動産売却時に必要な登記費用について

 

売却時の登記についてはケースバイケースです。ただ必ず「所有権移転登記」は必要になります。気になるのはいくらかかるのかですね。

「司法書士」への報酬ですが、自由に司法書士が設定できるようになっております。不動産業者との付き合いのある先生にお願いするケースが多いです。所有権移転登記時ですが、良心的な価格設定をしてくれる先生なら、他の先生と比べて3~4万円違ってくることもあります。ただ、「登記費用相場」もあります。更に登記の種類によって手数料も違ってきます。

 

所有権移転登記

 

所有権移転登記にかかる金額としては①~③となります。

 

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③司法書士への報酬

 

①、②に関しては実費になりま

①の登録免許税については固定資産評価額×20/1000で計算されます。

②は登記の情報見落としなく、全て確認ための証明書となっております。1通あたり600円です。若い司法書士の先生ならオンラインで証明書がとれますから、オンラインでとるならば480円または500円でとることが可能です。

③は前述の通り、司法書士の先生によってまちまちです。所有権移転登記だと4万5千円~が相場だといわれています。

 

抵当権抹消登記

 

抵当権が付いていれば、売却の際はローン額を消す作業が必要です。通常は不動産売却代金からローン未完済分を支払ってから金融機関が司法書士と連携してその作業を致します。抵当権抹消登記には下記の費用が必要となります。

 

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③登記情報調査(全部事項)

 ④司法書士への報酬

 

①については、1不動産につき、1,000円かかります。売却予定の不動産が土地+建物であれば、2不動産ですから、2,000円となります。

②は登記の情報見落としなく、全て確認ための証明書となっております。1通あたり600円です。若い司法書士の先生ならオンラインで証明書がとれますから、オンラインでとるならば480円または500円でとることが可能です。

③については「事前調査」のために全部の登記事項が記載されている登記を取ります。1,000~1500円ほどかかります。

④について、相場としては15,000円となります。先生によって変わります。

 

見積もりを取ろう

 

なお、見積もり時には「不動産の公課証明書」が必要になります。

良心的な不動産業者ならいくつかの先生から見積もりを取り、安い先生に依頼するケースもありますよ。あまりにも高いと感じたら、直接登記をお願いする先生を探し、依頼することも可能な場合もあります。まずは、不動産取引業者へ相談してください。

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