不動産売却の手続きの流れとは?

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不動産売却の手続きの流れとは?
~初めての方にも安心なバイブル~


2018年10月、安倍首相が発表した「消費税増税」は大いにメディアで騒がれていますね。住宅購入希望者にとってあと1年とリミットが迫っています。今から土地を探して、購入するとなると、間に合わない可能性もあります。自然と既存物件(いわゆる中古物件)の購入を検討する確率が高くなるでしょう。
そのような状況で、ご利益をいただけるのは「潜在的不動産売却希望者」です。いつか売ろうと思っている方、もしくは急に売らなくてはならなくなった(例えば相続の関係で)方には「特需景気」ではないでしょうか。
不動産は「一生に一度の買い物」と言われているように高価でありますから、慎重に「売る」のがポイントです。今回は基本的な「不動産売却」の手続きの流れを教えます。

①売却を委託する会社を選ぼう


まず、売却を委託する不動産会社を選びます。お持ちの不動産を購入した会社や施工会社に問い合わせるのも一つの方法です。また、ネットで評判やクチコミを調べて「高値」で売れて、かつ信用できる会社を選ぶのも大切です。ざっとした見積もりで構いませんので、何社か不動産の見積もりをもらって自分の不動産価値を把握しておきましょう。

②不動産の査定


売却の委託の話が進むと、実際の不動産を査定したいと不動産会社が打診してきます。その際、外観写真及び室内写真を撮らせてもらいたいとお願いされるケースが多いです。不動産業もネット社会ですから、委託する物件の画像をアップするのが一般的です。特に室内写真はお客様の目によく留まる箇所ですので、掃除はしておきましょう。もちろんダンボールやゴミが写らないように隠しておきましょう。
また不動産会社は、ネット登録時に物件の概要を知る必要があります。そのため、物件を購入した際の「重要事項説明書」「図面」「固定資産税評価証明書」等を用意する必要がありますので、念のため準備しておきましょう。

③媒介契約書で委託する


委託する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。「媒介契約」とは「仲介をお願いする契約」のことです。媒介契約としては3種類があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。

「専属専任媒介契約」とは一社オンリーで仲介をお願いする契約です。重ねて他の不動産会社にお願いすることはできません。
この契約をすると、預けた物件が優先的に市場に出回る可能性が高くなります。要するに、自分だけを選んでくれたと、不動産会社が力を入れて営業します。
ただ、デメリットもあります。知り合いが「欲しい」と言っても、「専属専任媒介契約」を結んでいるので、委託した会社を通して売る義務があります。

次は「専任媒介契約」です。この契約は「専属専任媒介契約」と同様一社オンリーで仲介をお願いするのは変わりませんが、自分で見つけてきた「買い手」なら「専任媒介契約」を結んだ会社を通さなくても売ることができます。
こちらのデメリットとしては、複数の会社に依頼ができないため、お客様の目に多く触れられないことです。これは「専任専属媒介契約」も同じことが言えます。

では「一般媒介契約」はどうでしょうか。大きな違いは「複数の不動産会社」で募集をかけることができることです。たくさんのお客様がこの物件を見ることができます。ただ、どの不動産会社も委託した物件を「第一優先」として扱われないため、いつまでも決まらない可能性もあります。

④売買契約


実際に「買い手」が見つかると、不動産会社が「契約書」と「重要事項説明書」を作成してくれます。売買契約日には、それぞれの書類に記名捺印する必要があります。
また、「買い手」から「手付金」を頂きます。残金は物件の引渡しと同時に支払いを受けます。

⑤登記の移転等と売却代金の受領


更に不動産の登記名義人を「買い手」に変える必要があります。この作業は司法書士に頼みます。実際は不動産会社が司法書士に依頼して登記の「所有権を移転」するケースが多いです。その際、不動産に抵当権が付いていれば「抵当権を抹消する」ことが必要になります。「抵当権の抹消」は「買い手」から残金をもらったのと同時に行うことになっています。

⑥実際の物件の引渡し


最後に物件の引渡しとなります。不動産会社も立ち会うのが通常です。
もし、売却予定の物件に住んでいたなら引き渡す前に引越するのが常識ですので、引越しは契約日の前に必ず済ませてください。

大切な財産


以上が不動産売却の流れとなります。信用できる不動産会社を選ぶのがポイントとなります。
また、大切な財産ですから、慎重になることが何より大切です。
その他、売却時に必要になってくる費用もあります。例えば、古い家があれば更地にする「工事費」や登記費用、仲介手数料などです。
契約がスムーズに行くように事前に様々な準備しておくことが重要になってきます。

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