不動産売却にはどんな費用がかかるのか

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不動産売却にはどんな費用がかかるのか


家や土地を売るとき、「莫大なお金」が入ってきます。
そのお金を元に、旅行を計画したり新たな物件を購入する運びになっているかもしれません。
浮かれている貴方、何か忘れていませんか?
売却時に支払うお金があることを!!
いや、それだけではありません。売却後に支払うお金もあります。
今回は不動産売却時にかかる費用のお話をします。

不動産売買契約時にかかる費用
(主に契約書に明記されている費用)

①仲介手数料

不動産売買の仲介をお願いした際に払う手数料です。その昔はこの手数料が高く問題になっておりました。しかし、現在は宅地建物取引業法で「上限」が定められています。以下のとおりです。

報酬額規定表

ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合、仲介手数料は、売買代金×3%(+別途消費税)とし、委託する媒介契約書には「即算式」として「売買報酬額×3%+6万円」と表記されているケースが多いです。(計算結果は変わりませんのでご安心ください。)なお、上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産会社業者の事務所に掲示されております。なお、仲介を頼んだ際の「媒介契約書」にもこの額が謳われ歌われていますので、念のためご確認ください。

②売買契約書の印紙税(印紙代)

不動産の売買契約書には必ず印紙という切手のようなものを貼る義務があります。売主、買主が1通ずつ保存することになると、通常はそれぞれ印紙代(印紙税の代金)を負担することになります。印紙税は売却代金によって変わります。

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧

※国税庁HPによる

ただ、平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成した不動産売買契約書については下記のように軽減税率が適用されます。すなわち、「印紙代が安く」なります。

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧(軽減税率適用時)

※国税庁HPによる

③売買契約書に明記されている費用

①仲介手数料や②印紙代以外に「売主」が負担するとされている費用は支払うことになります。例えば、所有権移転登記代やローンの際に設定していた「抵当権」を抹消する手数料、そして測量代や土地の地盤調査、残地物の処理代などです。土地を売る際は、土地家屋調査士に頼んで土地の境界線を確定しなければなりません。いわゆる「測量代」ですが、約35万前後かかるといわれております。結構な負担になる可能性もあります。あらかじめ売買契約書をしっかり読んで不動産会社業者と打ち合わせを重ねるのが大切です。また、リフォームしての引渡しだったり、古家付きの物件で更地にしてからの引渡しであれば、工事代等の費用もかかってきます。こちらの費用は特に見落としがちですから、あらかじめ用意をしてから契約をすすめるべきです。

不動産売却後に支払う税金

不動産譲渡所得税・不動産譲渡所得にかかる住民税

不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」のことを
「不動産譲渡所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「税金」がかかります。又、「住民税」もかかるようになります。しかし、安心してください。こちらの税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。
「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。
基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は
「もうけ」×税率となります。
売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

不動産の譲渡所得の税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

上記の表を元に、税率が決まります。
「3,000万円の特別控除の特例」で「もうけ」から3000万円が差っ引かれます。
更に、マイホームを10年を超えて所有した場合には、上記の控除+「軽減税率」の措置を受けることができます。

長期譲渡所得の軽減税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

また、他にマイホームの買い替えの際の軽減措置や売った際の損失をカバーするような税金の軽減もありますので、一般個人での不動産売却の税金につきましては、多少構えなくても問題はないと解釈できます。ただ、「もうけ」が出たら注意しなくてはなりません。そして、必ず確定申告が必要になりますのでお忘れなく。

その他支払う可能性がある費用


売却予定の不動産にもし住んでいたら、新しい家への引越し代が必要となってきます。また、新しい家が賃貸なら敷金礼金もかかりますし、駐車場代がかかる可能性もあります。又、通勤するときに新たに車を買う必要が出てくるかもしれません。更に、家を新たに購入する必要があるのなら、新たにローンを組む為の費用等がかかります。その他、新しい家に合う家具代等の負担も必要になるかもしれません。

費用を安くするための裏技


不動産を売ってお金は入ってはくるものの、出ていくものも多少あることを覚悟しなくてはなりません。手元にまったく残らなかった・・・なんてことにならないように、不動産会社業者から細かく費用を聞いていくことが大切です。
費用を安くするための裏技としては「売買契約書」の一つをコピーすることです。印紙を貼る義務がなくなります。決して違法ではありません。ただ、ある一定の条件であれば「契約書」と同じ扱いになり、印紙を貼る必要になるので注意が必要です。
もし、売却不動産でリフォームしてから買主に引き渡す可能性があれば、必ずリフォーム代は何社か見積もりをとってください。会社によってリフォームの手数料が違うので面倒ですが、委託している不動産会社が「手数料」として大目にとっている可能性があります。
また、税金についてはマイホームを売る場合には税金を安くすることができますから、是非お近くの税務署等で相談した上、確定申告をしましょう。

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