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2019年6月11日 火曜日・・・
不動産売却後の確定申告方法について

ローン残債があっても不動産は売却できる?

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ローン残債があっても不動産は売却できる?

お家を購入したけど、

諸事情で家をどうしても手放すこともでてくることもあるでしょう。

転勤や離婚やリストラや病気や親の介護による転居など・・・

生きていれば、思わぬ事件に出くわすものです

現金だけで購入して、ローンが残っていないお家なら

安心して不動産業者に預けることができるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っているお家は一体売れるのでしょうか。

今回は住宅ローンが残っている不動産売却についてお話していきます。

 

ローン残債があるお家を売る方法

仲介業者側の答えとしては

「売り出すこと」は可能です。

担保が残っているお家を一体誰が購入してくれるのでしょうか。

業者によっては

「そのままでも結構です」と預かってくれることもあるでしょうが。

通常は担保をはずして「売却すること」が多いようです。

このような売却を「一般売却」と呼んでいます。

基本的に「購入」するお客様で、

担保のついている不動産を希望する方はほとんどいないでしょう。

購入するなら「助けてやりたい」という、親切な身内か友人だけでしょうね・・・。

上記でお話した「一般売却」以外に

「任意売却」、「競売」という方法があります。

 

①一般売却

一般売却というのは、「不動産業者」に仲介の依頼などをして

お家を売る方法です。

契約をする際に、「抵当権」を外すことが条件になることが多いです。

抵当権を外す方法としては

「清算」をするしかありません。

住宅ローン契約をしている金融機関に借りているお金を返します。

基本的にはお家を売った代金を充当します。

売れた利益よりローンの方が高くなれば

不足分を自分で用意する必要があります。

 

②任意売却

任意売却・・・大半の方が始めて耳にする言葉でしょう。

ローンをどうしても払えなくなったときにやる方法です。

競売は「裁判所」を通しますが、

住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、

売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

しかし、残ったローンは「消える」ことはありません。

少しずつ無理なく返していく流れとなります。

それでは、「住宅ローン」とあまり変わることはないのでは?

と思われる方がいらっしゃるかもしれません。

任意売却のケースでは、お金を貸してくれる側が代わります。

金融機関ではなく、保証会社に借りることになります。

つまり、保証会社が残っているローンを「代位弁済」をしてくれ

自動的に「債権者」が代わるシステムになっています。

何か便利な方法に見えますね。

実際、金融機関が「抵当権」を実行して

裁判所が競売をかけると、

住宅ローンを回収するのに時間がかなりかかるようです。

時間短縮のために、このシステムを提案されることもあるようです。

しかしながら、「ブラックリスト」に載ってしまうリスクもあります。

ブラックリストに載ってしまと、新たな借り入れは不可能になりますが

競売をするよりメリットがあります。

 

③競売

ネットオークションが定着している今、

「オークション」の意味は浸透していますよね。

競売も、まさに「オークション」の一種です。

しかし、一つ大きな特徴があります。

オークションの主催者が「裁判所」です。

住宅ローンを払えなくなったと金融機関が判断すると

「抵当権の設定」を行います。

これがいわゆる「差し押さえ」です。

差し押さえをされると

マイホームなどの不動産を自由に使えることはできず

所有者にも関わらず、「売却」をすることはできません。

競売にかけられると、

競売物件として、マイホームが出回りますから

お友達やご近所さん、職場の仲間に知れ渡ります。

また、強制的に立ち退きを迫られる場合もあります。

つまり、退去日が決まらず

次の引越し先を自分で探さなくてはなりません。

競売にかけられる前に手を打っておく必要があります。

 

住宅ローンを支払える「今」の行動を見直しましょう

なお、「任意売却」や「競売」といった売却方法は

ローン残高を現金で支払えたり

不動産の売却代金が住宅ローンを上回ったりすると

使うことはありません。

住宅ローンを契約する前には

やはり、「自己資金」をためてから

契約するのが一番の方法です。

マイホーム用で「住宅ローン」を組めば

住宅ローン控除で税金が戻ってくるメリットもあります。

が、現在は10年間が限界です。

固定資産税もかかります。

マイホームは自分の財産になりますが、

一方、住宅ローンが「負の財産」なります。

無理のないマイホーム購入が一番のカギとなります。

また、今借り入れをしている方は

この「低金利」の時代、

「借り換え」という方法も一つの選択肢になります。

将来のことを考え、

自分の財産を守るにも「経営者」目線の行動も大切ですよ。

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不動産売却後の確定申告方法について

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不動産売却後の確定申告方法について

不動産の売却の後に確定申告が必要になる場合は

売却した年の翌年の2月16日~3月15日の間に申告する必要があります。

申告方法としては「窓口申告」のと「電子申告」の2種類があります。

 

窓口申告する方法について

窓口申告とは、住所地にある税務署に申告書を直接出す方法です。申告書自体は事前に税務署から貰うことができます。しかし、あまり早く行き過ぎると前年の申告書しか置いていないこともあります。そもそも、サラリーマンだと、年末調整を行ったあとに「源泉徴収票」を元に申告書を作成しますよね。年末には翌年申告分の申請書が用意されています。その他、申告書自体は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」でも入手可能です。パソコンで入力して、その後、窓口申告をするか電子申告をするかを選ぶことができます。必要書類としては電子申告するのにも窓口申告をするにもほぼ同じものを用意できます。

必要書類については、後述いたします。

 

電子申告する、いわゆる「e-tax」を使っての申告方法について

 

e-taxを使って申請する方法もあります。e-taxを使って申告するには事前に登録しておく必要があるものがあります。「マイナンバー方式」と「ID・パスワード方式」があります。

「マイナンバー方式」とはマイナンバーカードとICカードリーダライタを利用してe-Taxを行う方法です。マイナンバーカードが手元にない方はお持ちの通知カードをもとに手続きが必要です。マイナンバーカードの交付申請書にご本人の顔写真を貼り、送付用封筒に入れて申請ができます。また、ICカードリーダライタはマイナンバーカードの電子証明書を読み込むために必要となるもので、家電販売店などで購入できます。

「ID・パスワード方式」はID・パスワード方式の届出完了通知に記載されたe-Tax用のID・パスワードを利用してe-Taxを行う方法です。「マイナンバー方式」と違い、マイナンバーカードとICカードリーダライタは不要です。マイナンバーカードとICカードリーダライタを使わず、ID・パスワードを発行するには、税務署の職員による本人確認を行った上で発行しますので、本人確認ができる書類(運転免許証など)をお持ちの上来庁することが必要になってきます。また、e-Taxを利用するには専用ソフトをダウンロードする必要があります。

 

確定申告に必要な書類について

「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が届きます。届いた後、確定申告に必要な書類は申告書はもちろんですが、税金の特別控除などを受ける場合は「証拠書類」が必要になってきます。

 

①譲渡所得の内訳書

申告書自体は最寄りの税務署でもらえるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることができます。土地や建物を譲渡した場合の譲渡所得金額の計算用として、また措置法等による特例の適用を受ける場合の計算明細書として使用します。

 

②戸籍の附票の写し

譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産

の所在地とが異なる場合は添付します。居住用財産を売却した場合の3,000万円控

除の特例をうけるときに必要になってきます。居住用財産を売却した場合の軽減税率の

特例を受ける時にも必要です。

 

③売却した居住用財産の登記事項証明書

 

④売却時の書類

売買契約書の写し、仲介手数料の写し、売買代金受領書のコピーなど

 

⑤買換資産が築25年を超える中古住宅である場合は、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類

特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例を受ける場合は必要です。

 

その他、特例によっては追加の書類の提出をお願いされるケースがあります。

 

複雑なケースでは専門家に頼むのもおすすめ

売却した不動産が共有財産の場合、申請の方法が複雑になります。手に負えなくなれば、税理士などの頼もしい専門家に頼るのをおすすめします。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

不動産を売却した後は確定申告が必要なの?

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不動産を売却した後は確定申告が必要なの?

不動産を売却した後に気になるのは「確定申告」ですね。

仲介をしてくれた営業さんは当然のように

「来年は確定申告を忘れないでくださいね」と言いますが、

絶対に確定申告をする必要があるのでしょうか。

サラリーマンであれば、もしかしたら

「確定申告」自体をしたことがない方もいらっしゃるかもしれません。

そんなわけで、今回は確定申告とはどういうものか

解説していきます。

 

確定申告とはどういうものか

 

サラリーマンだと、会社の総務課等が税金の手続きのお世話をしてくれるのものです。一年分の税金を清算する作業こそが「年末調整」です。年末調整をして始めて1年間の給与等に関する税金が確定します。しかしながら、そのお世話を受けることができない自営業者や雑所得がある方は自分で「確定申告」をする義務が有ります。サラリーマンでも、不動産を売却した際、「確定申告」の義務ができる可能性があるのです。

 

確定申告をする「譲渡所得」とは?それに対する税金って?

不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」のことを

「不動産譲渡所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「税金」がかかります。また、「住民税」もかかるようになります。譲渡所得についても、誰が売ったかで税金の呼び方が違います。

 

・個人(サラリーマン等の一般人)が土地建物を売却した場合

 →「譲渡所得に対する所得税及び住民税」

 

・個人の不動産業者(会社組織でないもの)が商品である土地を売った場合

 →「事業所得に対する所得税及び住民税」

 

・法人(有限会社、株式会社等で不動産会社に限らない)が土地を売った場合

→「法人税及び住民税」

 

しかし、安心してください。こちらの税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。

「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。

「もうけ」は税金の世界では「課税譲渡所得金額」とよばれています。

課税譲渡所得金額の出し方とは以下のようになります。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

取得費とは、売却した土地や建物購入価格や購入時の仲介手数料などをいいます。

また、譲渡費用とは土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料や測量費などです。特別控除とは国の政策的な配慮によって設けられているものです。(マイホームを売却した際に受けられる控除など)

 

基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は

「もうけ」×税率となります。

売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

不動産の譲渡所得の税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

もし、その譲渡した年の1月1日において所得期間が10年を超えるマイホームを売った場合には通常20パーセントの税率が軽減されます。

「もうけ」(課税譲渡所得金額)のうち6000万円以下であれば税率は10%(+住民税4%)で計算します。また6000万円を超えた分に関しては税率は15%(+5%)となります。

なお、確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

今回「確定申告」で申告すると、「譲渡所得税」が確定します。

その後、各市町村へ結果がいき、住民税が確定します。

 

もうけが出たら必ず確定申告をしましょう

以上のような計算方法で、不動産を売却して「もうけ」が出ると必ず確定申告をし、税金を納付しなければなりません。納付しなければ「過怠税」という罰金が取られます。しかしながら、もうけが出なくても確定申告をした方がよいケースがあります。それはマイホームを売却したときの「居宅用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例」に該当するかもしれないケースです。もうけが出てしまった~!税金が発生するかも!!と嘆いても、救済されるかもしれません。

また、売却をした際「マイナス」になっても申告したほうがよいケースもあります。所有期間が5年を超えて、マイホームを売却したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。他にも買換えの際、その年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができるケースもあります。ケースバイケースで「マイナス」がでても申告をすることをおススメします。

 

不動産売却後の税金の支払いはお忘れなく

 

 不動産売却後、確定申告が必要となるかもしれません。必要書類を確認して準備をしておきましょう。また。売却後に手に入ったお金は確定申告まではあまり無駄使いせずに貯金をしておくのをおススメします。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

不動産売却後の引越しは?時期と費用について

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不動産売却後の引越しは?時期と費用について

今住んでいるお家を売るとなると

次に住む家が決まっていたとしても、

契約の日は決まるのはいいけど、

いつ家を引き渡さないといけないのか

気になります。

新しいお家を探していない方は

いつ引き渡しが発生するか知っておかないと困りますよね。

住む家がなくなりますから。

また、引越し費用がどれくらいかかるのかも

悩むところ

今回は売却後のお引越しのあれこれについてお話いたします。

 

売却後の不動産の引渡し時期と引っ越すタイミングについて

 

基本的に不動産の引渡しは「残代金の決済時」といわれています。

そもそも不動産の売買契約の際

お金をすべて支払うことは通常はありません。

「手付金」を50~200万円ほど支払い、残金を引き渡し時に渡します。

引き渡す日日は売却した側と購入した側で打ち合わせて決めます。

不動産は一般的に高い買い物なので

サラリーマンが購入する際は「ローン」を組むことがほとんどです。

ローン手続きの決済日が決まれば

その決済日前までに「引越し」を済ませておかなければなりません。

もしローンを組まなければ

残代金の授受と同時に物件の引渡しが発生しますから

引越しの時期がある程度相談できるかもしれません。

 

引越し費用について

 

引越し費用が高くなる時期をご存知でしょうか。

一般的には会社の人事異動が多くなる「3~4月」と言われています。

3月にお引越しとなると、引越し業者も忙しくなり

費用がどーんと跳ね上がります。

普通の月の1.5倍以上になることもあります。

また、引越しをしたい土日は埋まっていて、

なかなか希望の日に引越しができないケースもあります。

契約をする話が出たら、早速引越し業者を探し、見積もりをとることをおススメします。

引越し見積もりサイトで仮に見積もってみました。

 

【例】家族4人 引越し先が15km以内

通常期:64,800円

繁盛期:91,350円

もし、遠方だったらどうなるのでしょうか。

 

【例】家族4人 引越し先が500km以上

 

通常期:220,800円

繁盛期:350,000円

 

遠方の繁盛期だと10万円近く違いがあります。

購入側が住みたい時期を急いでいなければ

繁盛期を避けてもらうよう交渉するのもよいでしょう。

 

引越しをする前の準備について

もし引越し先が現在住んでいる場所より遠方だった場合は

ガソリン代や人件費もその分かかってきます。

もう新しい住居が決まっており、すぐ住める状態であれば

売りにだした時点で転居することをおススメします。

ただ、売却予定の不動産にいつまでも荷物を置いたり

物置にしたりすると

いざ、売却となると、バタバタします。

「いつでも売りに出せる状態にすること」が大切です。

また、遠方に住んでしまい、なかなか管理が難しいケースもあります。

売却を委託している業者は基本的に掃除等は念入りには行いません。

よっぽど、売りに力を入れている不動産業者なら

無償で掃除を引き受けてくれるでしょうが・・。

売却予定の物件を誰に見せても

「清潔」だと思える状態にしなければ長く売れ残ってしまいます。

早く売りたいと考えているなら

別様金で、クリーニングを入れたり

業者に管理料を支払い、安全にクリーンに管理してもらうこともできるでしょう。

固定資産税もかかりますので

住んでいないおうちは早く売却することをお勧めします。

住んでいるなら、

お客様が内見にいつ訪れてもよいように

部屋を片付けておきましょう。

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不動産売却のための解体工事費用について

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不動産売却のための解体工事費用について

 

最近空き家が多く、空き家をどうにかしようと行政が動いています。

そのような中で不動産業者の団体自体も空き家対策に乗り出しています。

空き家が増えている理由としては

固定資産税対策で家の取壊しをしないケース、

せっかく親が建てた家を壊すのは申し訳ないというケース

取壊すお金を調達できないケース

相続でもめているケース

様々ですね。

不動産屋の視点から見れば

「更地」のほうが買い手が付きやすいです。

しかしながら、とても立地のよいところならば

空き家付きでもすぐに買い手がつくこともあります。

その後、空き家の取壊し費用は

実際のところの出所はどこなのか

気になりますよね。

今回解体工事費用についてお話します。

 

解体工事費用の負担について

古い家付きの土地を購入するとしても

必ずしも解体工事費用を売却側が負担することはありません。

負担するか否かは販売方法で決まります。

「現状引渡し」と「更地渡し」という2種類があります。

「現状引渡し」なら

古い家付きで渡すわけですから

購入する側がどうしても「解体したい」ならば

購入する側が負担することになります。

「更地引渡し」なら

売却する側が解体工事費用を負担します。

 

解体工事費用の相場について

解体工事費用については、解体する建物の構造や規模によって変わりますし

業者によっても変動します。

また、地域によっても多少変わってきます。

ある解体屋さんに依頼すると

30坪の木造建物(2F)で、

ブロック塀も壊して

駐車場のカーポートも壊して

約120万円となりました。

福島県の相場としては

木造なら坪単価3.7万円です。

木造だけに注目すれば

30坪の家では約100万円といったところでしょうか。

鉄骨造ならば坪単価40万円です。

 

解体工事費用の補助金について

ご自分の不動産を売却するのに

解体工事費用もこんなに負担しなきゃならないなんて

驚いた方もいらっしゃるでしょう。

しかしながら、解体工事費用について市町村によっては補助金もあります。

刈谷市なら解体工事費用の補助金上限が20万円も出してくれます。

笠間市なら解体工事費用の補助金上限が30万円も!

ただ、今現在補助金を出してくれる市町村が少ないのが現状です。

空き家が犯罪の温床となっているのが問題となり

国をあげて対策をとることになっています。

空き家の耐震強度が国の基準に達しているなら

リフォームをして売ることもお勧めです。

中には空き家を改修して売却してくれる専門業者もいます。

建物の状態と相談してそのまま売るか

解体して売るかをチョイスしましょう。

また、立地がよいなら

空き家付きで、解体工事費用を購入側が負担してくれることもあります。

売却するなら、1年のスパンで売却するのが大切です。

業者と相談しながら、ぴったりの売却プランをお決めくださいね。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら