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2019年7月2日 火曜日・・・
建ぺい率と容積率とは

不動産を相続した場合、相続税っていくらかかるの?

投稿日:

不動産を相続した場合、相続税っていくらかかるの?

 

 

相続税とはどのようなものでしょうか。

人が亡くなったときに

その亡くなった人から財産を譲り受けたときにかかる税金

それを相続税といいます。

この譲った人のことを「被相続人」とよんでいます。

また、相続税は相続等によって財産を取得した個人に対して課せられます。

財産の課税価格の総額が

ある一定の「基礎控除額」以下であればかかりません。

不動産は相続税のかかる財産と見なされます。

しかし、相続かからない財産もあります。

相続税のかかる財産、かからない財産をみていきましょう。

 

相続税のかかる財産、かからない財産とは

 

基本的に「相続税のかかる財産」

とはすべての財産が対象となります。

なので、もちろん家や土地も相続する際は対象となります。

しかし、お墓や仏壇など特定財産は対象とされません。

更に法定相続人500万円までの金額は対象とされません。

意外なものとしては

生命保険金、死亡退職金などは

亡くなった後に配偶者が受け取るものですが、

これも「相続財産」とみなされてしまいます。

なお、借金も!相続財産として扱われます。

 

相続税の計算方法について

では、相続税はどれくらいかかるのでしょうか。

相続税は

課税価格×相続税率

で計算されます。

課税価格とは

「相続税のかかる財産の総額」-債務及び葬式費用+生前贈与財産の価格

と計算されます。

生前贈与とは

死亡前3年以内に贈与されたものです。

課税価格も基礎控除といって、

ある程度負担を減らす制度があります。

その基礎控除とは

各人の課税価格の合計額-基礎控除額

として計算に使われます。

基礎控除は

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

と計算されます。

もし、相続人が2人いるならば

3,000万円 + 600万円 × 2=4200万円を基礎控除として

課税価格から減らすことができます。

もし、各人の課税価格の合計額が4200万円以下なら

相続税はかかりません。

1円でも上回れば、相続税はかかります。

 

以上のように控除して

課税遺産総額を求めます。

 

さて、相続税の税額の計算としては

 

課税遺産総額×法廷相続人の法定相続分の割合×相続税の税額

=各人の法定相続分に対する税額

 

各人の法定相続分に対する税額を合計したものが

「相続税の総額」となります。

 

なお、税率としては

各人の法定相続分に対する税額の金額によって変わってきます。

下記が税率の一覧表となります。

 

 

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

【参考】国税庁HPより

 

その次に各人別に計算していきます。

 

相続税の総額×各人の実際に取得した財産の課税価格/課税価格の合計額

 

以上のように計算されます。

 

なお、配偶者が相続人になれば

税額から控除可能です。

 

配偶者の実際に取得した財産の課税価格

もしくは

課税価格の合計額×配偶者の法定相続分(最低1億6000万円)

のいずれか少ない額を使って計算します。

ここではAとしましょう。

 

その控除額の計算方法としては

 

相続税の総額×A/課税価格の合計額

 

となります。

相続税は配偶者にはある程度考慮した

税金なのかもしれません。

 

現金で相続するより不動産で相続した方がトク

親の住んでいた家についている「宅地」について相続する際に

嬉しい軽減措置がることをご存知でしょうか。

 

特定居住用宅地で

かつ

330㎡(約99坪)まで

 

であれば

 

相続税の課税価格の計算に入れるべき評価額から

80%を入れない制度があります。

 

他にも

非相続人が事業のためにつかっていた宅地にも

減免措置が適用されるケースもあります。

ただ、相続税だけのために

被相続人予定になるような

親等にむやみに不動産購入をすすめると

感情面の問題に発展したり

逆にマイナスになることもあります。

今持っている不動産に関しては

相続すれば得になるか?ならないか?を

税理士等に相談するのは

ベターな方法です。

気になると思った方は

一度専門家に相談するのをおススメします。

不動産を相続した際に必要な手続きと費用は?

投稿日:

不動産を相続した際に必要な手続きと費用は?

 

親が残したお家をいざ相続することになれば

早めに済ませておきたいのが

相続登記です。

相続登記とは、名義換えのことです。

しかし、自分以外にも相続人がいれば

とても複雑に

相続登記も含め、

不動産を相続したときに必要な手続きと費用についてお話していきます。

 

不動産相続のタイムリミットとは

まず、相続にはタイムリミットがあることを必ず覚えて置いてください。

相続放棄または限定相続をしたいなら

相続人が亡くなってから

または

相続人が亡くなったことを知ってから

3ヶ月以内にやらねばなりません。

また、相続をするとなると、所得税(相続税)をおさめなくてはなりません。

所得税の準確定申告期限は「4ヶ月以内」です。

このように、相続税等の「タイムリミット」とは違い、

相続登記については

「期限」「期間」

は特に決まっていません。

通常は「遺産分割」を相続人全体で行ってから

所有者を決定します。

タイムリミットは法的に決まっていなくても

早めに相続登記をすることをおススメします。

長年登記しておかなければ

世代交代が行われ

相続人が増え、相続登記をするのが難しくなってきます。

 

不動産相続登記の費用とは

以上のように、不動産登記申告書等を用意し、

その不動産の所在する土地を管轄する法務局へ行きます。

申請を自分でするか、司法書士に依頼するかによって費用が変わってきます。

最初に自分で申請する際の費用についてご紹介します。

 

自分で申請をする際は、申請書に貼る「登録免許税」がかかります。

実際は登記所へ行くための交通費や書類のコピー用紙や印刷代もかかります。

登録免許税は、相続登記の場合は

「課税価格×6/1000」で計算されます。

課税価格とは、相続する不動産の固定資産課税台帳登録価格です。

固定資産税の課税のもとになる価格です。

例えば、土地の固定資産課税台帳登録価格が1,000万円とします。

土地の場合はここでいう、「価格」の1/3を課税価格とします。

 

10,000,000円×1/3=3,333,333円

 

1,000円未満は切り捨てます。

 

課税価格=3,333,000円

 

さらに相続登録の登録免許税率の6/1000をかけて

 

3,333,000円×6/1000=19,998円

 

最後に100円未満は切り捨てて

 

今回の相続の際の登録免許税は19,900円となります。

 

なお、建物でしたら

1/3をかけることはしません。

 

次に司法書士に頼む「相続登記」の費用についてお話していきます。

司法書士に支払う費用については

 

①司法書士に対して支払う金額、いわゆる報酬

②関係書類等作成量、付随事務報酬、日当、交通費等

③国に収める金額、登録免許税

 

③に関しては、自分で行うものと代わりません。

①の司法書士報酬としては、先生によって違いがあります。

司法書士報酬にもある一定の基準があります。

相続する不動産の固定資産課税台帳登録価格、

いわゆる課税標準価格によって報酬が変わります。

500万円まで17,960円~21,160円

1,000万円まで20,380円~24,070円

1,000万円を超えると、1,000万円ごとに2,420円から2,810円程度加算されます。

更に1億円を超えると1,000万円ごとに1,740円から2,130円程度加算されます。

 

司法書士等の専門家に頼むとかかりますが

失敗や抜けがないので時間の短縮にもなります。

複雑な相続をしている方は司法書士に頼むのがおすすめです。

 

不動産相続にも費用がかかる

不動産の相続をすると、入ってくるお金もありますが、出て行くお金もあります。

更に、相続した不動産を売却するにも費用がかかります。

日本という国は、なんでこう税金をとりたがるのか?

と困り果てることもあるでしょう。

近々に相続を必要とはしないけども

将来相続をするかもしれない方は

早いうちに専門家に相談して

来るべき日に備えておくのがおすすめです。

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不動産売却にかかわる費用はいつ発生するの?

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不動産売却にかかわる費用はいつ発生するの?

 

 

転勤で家を売る必要がでてきたり

親が残したお家を処分したりと

不動産を売却する際に心配なのは

「費用」ですね。

今、手持ちはないけど、費用はいつ発生するのか

ドキドキしている方もいらっしゃるのでは?

今回は不動産売却にかかる費用についてお話していきましょう。

不動産売却にかかる費用について

家や土地を売るとき、「莫大なお金」が入ってきます。

そのお金を元に、旅行を計画したり車を買ったり

もしかしたら新たな物件を購入する運びになっているかもしれません

しかし、売る時にも「費用」が発生します。

その費用とは下記のようになります。

 

①仲介手数料

不動産売買の仲介をお願いした際に払う手数料です。その昔はこの手数料が高く問題になっておりました。しかし、現在は宅地建物取引業法で「上限」が定められています。以下のとおりです。

 

報酬額規定表

 

ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合、仲介手数料は、売買代金×3%(+別途消費税)とし、委託する媒介契約書には「即算式」として「売買報酬額×3%+6万円」と表記されているケースが多いです。(計算結果は変わりませんのでご安心ください。)なお、上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産業者の事務所に掲示されております。なお、仲介を頼んだ際の「媒介契約書」にもこの額が謳われていますので、念のためご確認ください。

 

②売買契約書の印紙税(印紙代)

不動産の売買契約書には必ず印紙という切手のようなものを貼る義務があります。売主、買主が1通ずつ保存することになると、通常はそれぞれ印紙代(印紙税の代金)を負担することになります。印紙税は売却代金によって変わります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧

※国税庁HPより

 

ただ、平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成した不動産売買契約書については下記のように軽減税率が適用されます。すなわち、「印紙代が安く」なります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧(軽減税率適用時

※国税庁HPによる

 

③売買契約書に明記されている費用

①仲介手数料や②印紙代以外に「売主」が負担するとされている費用は支払うことになります。例えば、所有権移転登記代やローンの際に設定していた「抵当権」を抹消する手数料、そして測量代や土地の地盤調査、残地物の処理代などです。土地を売る際は、土地家屋調査士に頼んで土地の境界線を確定しなければなりません。いわゆる「測量代」ですが、約35万前後かかるといわれております。結構な負担になる可能性もあります。あらかじめ売買契約書をしっかり読んで不動産業者と打ち合わせを重ねるのが大切です。また、リフォームしての引渡しだったり、古家付きの物件で更地にしてからの引渡しであれば、工事代等の費用もかかってきます。こちらの費用は特に見落としがちですから、あらかじめ用意をしてから契約をすすめるべきです。

 

売却時の費用はいつ支払うのか

一般的に売却時の費用は費用の項目によって異なります。

仲介手数料に関しては

買主と売買契約を結んだときに半分を

その後物件を引き渡したときに残りの半分を業者へ支払うのが通常です。

しかし、昔ながらの不動産業者であれば

最後の代金の授受の際に清算という形で支払うケースもあります。

工事費用に関しましては、

手付金を10万ほど入金して

工事を完了してから残りを清算する形になります。

なお、印紙代は買主と売主がお互いに半分ずつ負担する場合

売主がすべて負担する場合と

ケースバイケースですが

売買契約時に現金で徴収されることが多いです。

費用が最低いくら必要かは

業者と綿密に相談しておきましょう。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

分筆して相続する際に必要なこととは?

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分筆して相続する際に必要なこととは?

相続人が多いのに、不動産が1つしかないときは

「共同所有」となり、

共同所有をした不動産を売却するケースが多いようです。

相続による共同所有では

「山田△子 1/2  山田○子 1/2」のように

登記簿に記載されます。

しかし、土地が広い場合「土地を人数分に分ける」こともできます。

土地を分けることを、「分筆」といいます。

そもそも、土地は1つ、2つと数えるものではなく

「1筆」「2筆」と数えます

今回は「分筆」して相続する際に必要なことをお話します。

相続手続きのスケジュールのおさらい

相続の開始の日から相続手続き完了までの流れをおさらいしましょう。

被相続人が亡くなることにより「相続の開始」がスタートします。

相続するかどうか(相続しない・・という方法もあります)の期限は

「3ヶ月」です。

また、限定承認という方法もあります。

限定承認を選択する場合は

亡くなった被相続人に借金があるが、受け継ぎたい財産がある時が多いよう。

そう!基本的に「相続」は

借金といった「マイナス財産」も受け継ぐケースがほとんどだからです。

相続税の納付期限までに相続人の確認をしたり

相続する財産や借金がどれだけあるかを把握したりと

忙しいです。

また、相続開始から4ヶ月以内に

「所得税の準確定申告」をする必要があります。

更に10ヶ月以内に

物納申請や延納申請など、いろいろな税金の申請期限がでてきます。

この限られた期限の間に相続登記手続きを同時進行するようです。

普通の相続で1筆を複数で「相続」する際、

仲のよい兄弟であれば、売却するまで相続登記をしないこともあります。

が、数万円で相続が「争族」に!、もめごとになるケースもあります。

できれば、早いうちに相続登記は済ませた方がよいですね。

 

相続のための分筆登記について

 

相続するために「分筆登記」の手続きは以下の流れになります。

ネックとなるのは相続登記をする前に分筆をすることです。

最初に確認することは「境界確定測量」が行われているか否かです。

境界確定測量が行われていない場合は分筆にかなりの時間がかかります。

確定測量図が作成された後に「遺産分割協議書」を作ります。

その後に、分筆登記といった流れとなります。

この流れに関わってくるのが

「土地家屋調査士」です。

相続人が複数いれば、分筆が複雑となりますので

専門家に依頼したほうが安心ですね。

 

分筆の測量と登記について

筆のために測量をするとお話してきました。

大切なのは分筆する予定の不動産のお隣さんと立会いをすることです。

また、自分で「測量」をしても

「境界確定」とはなりません。

素人が行った境界では分筆登記申請で取り下げられることが多いようです。

必ず、土地家屋調査士による「測量」を行ってください。

なお、相続する前に確定測量をしていれば

手続きもスムーズにいきます。

次に登記の流れを説明します。

登記とは、「名義」のことです。

分けて「名義」を変えるので、多少複雑になります。

なお、分筆をお願いするのは「司法書士」に頼むことが多いようです。

まずは、不動産の名義が「被相続人」のものかを再確認するのに

法務局へ出向きます。

調査を行います。

次に、相続人と分筆案を作成します。

その後、分筆する土地と隣接する土地所有者と立会いをし、

境界標を設置してよいか等の合意のサインをもらいます。

境界標を設置の上、分筆のための書類や図面を作成します。

書類等が揃いましたら、法務局等へ行き分筆の申請となります。

受領証が貰えば、分筆登記が完了します。

このように、手間と時間がかかります。

司法書士等などの専門家に任せるのがおススメですが、

測量等以外なら自分でやってみると、コストカットになります。

 

相続する前に分筆登記も可能

 

自分がいなくなった後に困らないように

子どもに振り分けるためにも

「分筆」を事前に行うのもお勧めします。

遺言書に「あなたはこれを引き継ぐ」と書けば

文句なしでしょう。

去るものは恨まれないはず・・です。

とにかく、分筆するにも専門家に頼めばお金がかかります。

子どものためにも

遺産整理をすることは大切だといえるでしょう。

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建ぺい率と容積率とは

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建ぺい率と容積率とは

マイホームを買おう!と決断して

土地から探すときに見落としがちなのは

「建ぺい(蔽)率」と容積率です。

建ぺい率?容積率?初めて聞く言葉ばかりですね。

不動産のチラシには必ず掲載されています。

今回はこの聞きなれない言葉についてお話していきます。

建ぺい率とは?

建ぺい率の「ぺい」を漢字でかくと「蔽」

「蔽」の漢字の意味は

「おおう。 おおいかくす。」です。

つまり、敷地に対する、建物の「覆い隠した」部分の率を

建ぺい率と呼ばれています。

建物の「覆い隠した」部分を「建築面積」と呼んでいます。

「建築面積」とは正確に言えば、

建築物を真上から見たとき、建築物の壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積

のことを言います。

建築物を真上から光を当てたときに

その真下にできる「影」というイメージですね。

 

建ぺい率を図で例えれば、下記の通りです。

例えば、敷地面積が200㎡で建ぺい率が80%であれば

その敷地に建築することができる建築物の「最大面積」を求めてみましょう。

【式】200㎡×80%=160㎡

この土地には最大でも160㎡までの大きさの建物(建築面積)が建ちますよ!

ということになります。

 

なお、建蔽率は用途地域ごとに定められています。

地域内に一定の空地を確保することにより

防火・安全・衛生上などの環境を整えるのが目的です。

もし、建物が密集していると大変なことに!

1カ所から火災が発生しただけで、その地域全体が巻き込まれます。

思わぬ大惨事になることもあります。

そんなことにならないように、建築のルールを定めたのが

建築基準法53条です。

ちなみに、都市計画区域に定められていない地域は

「建ぺい率」の指定が基本的にありませんが

条例等により、定められる場合もあります。

 

次に、用途地域について説明していきましょう。

用途地域は、あるいみ「住み分け」のようなものです。

大きくは住宅系、工業系、商業系で分かれています。

以下のように細かく12種類に分けられます。

 

①第一種低層住居専用地域

②第二種低層住居専用地域

③第一種中高層住居専用地域

④第二種中高層住居専用地域

⑤第一種住居地域

⑥第二種住居地域

⑦準住居地域

⑧近隣商業地域

⑨近隣商業地域

⑩準工業地域

⑪工業地域

⑫工業専用地域

 

どうして、住み分けをしたかといいますと

小学校の近くに工場を建てると

煙で子どもたちに被害が及んだりしますよね。

また、小学校の近くにゲームセンターなどを立てると

風紀が乱れてしまいますよね。

無秩序な建設を防ぐことが

用途地域の目的です。

用途地域によって「建ぺい率」も変わってきます。

用途地域は都市計画で定められます。

市町村によっては違いますが、

 

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

→30・40・50・60%のうち都市計画で定める割合

 

 

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

→50・60・80%のうち都市計画で定める割合

 

近隣商業地域

→60・80%のうち都市計画で定める割合

 

商業地域

→80%のうち都市計画で定める割合

 

準工業地域

→50・60・80%のうち都市計画で定める割合

 

工業地域

→50・60%のうち都市計画で定める割合

 

工業専用地域

→30・40・50・60のうち都市計画で定める割合

 

以上のように定められています。

なお、数字が一定していないのは

「市町村」によって認定が違うからです。

容積率とは?

容積率と関係があるのは

「敷地面積」と「延べ面積」です。

「延べ面積」という言葉を初めて聞く方、多いでしょう。

では、延べ面積とは何者か

お話していきましょう。

「延べ面積」は、延べ床面積とも言われます。

1階、2階と、すべてのフロアーの床の面積の合計です。

なお、吹き抜けは延べ面積にカウントしません。

 

建ぺい率と同じように容積率も数字を使って説明していきます。

例えば、敷地面積が200㎡で容積率が100%であれば

その敷地に建築することができる建築物の「延べ面積」を求めてみましょう。

【式】200㎡×100%=200㎡

1階~最上階までの床面積の合計は200㎡までに収める必要が出てきます。

なお、基本的に床面積とは「壁で囲まれているもの」の合計です。

地下室を設ける際は「容積率」のルールが緩和されます。

延べ面積の1/3より小さいなら

容積率算定の「床面積」から除外されます。

 

「容積率」は用途地域で決まっています。

建ぺい率と同様、都市計画で定められます。

市町村によっては違いますが、

 

第1種低層住居専用地域、

第2種低層住居専用地域

→50・60・80・100・150・200%のうち都市計画で定める割合

 

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

準工業地域

→100・150・200・300・400・500%のうち都市計画で定める割合

商業地域

→100・150・200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1200・1300%

のうち都市計画で定める割合

工業地域・工業専用地域

→100・150・200・300%のうち都市計画で定める割合

 

以上のように容積率は定められます。

なお、前面道路が12メートル未満であれば

容積率が更に制限されることがあります。

家を購入する際に、建ぺい率、容積率のチェックはお忘れなく!無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら