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相続した不動産は3年以内に売却する方がお得!

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相続した不動産は3年以内に売却する方がお得!

 

親から相続した不動産にも当然「固定資産税」がかかります。せっかく引き継いだ財産だからゆっくりどうしようか考えようとしていると、気づいたときには次の固定資産税の支払日になっているとなっていることもあります。このように、活用しない資産をもっているのに関わらず、支払いが増えることがあります。この固定資産税だけでなく、タイムリミットがあるのが「不動産売買」で発生する諸事情です。その一つとして、不動産売買で得た「もうけ」に対する税金の計算の特例があります。

 

そもそも不動産譲渡にかかる所得税とは

不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」のことを

「不動産譲渡所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「税金」がかかります。又、「住民税」もかかるようになります。譲渡所得についても、誰が売ったかで税金の呼び方が違います。

 

・個人(サラリーマン等の一般人)が土地建物を売却した場合

 →「譲渡所得に対する所得税及び住民税」

 

・個人の不動産業者(会社組織でないもの)が商品である土地を売った場合

 →「事業所得に対する所得税及び住民税」

 

・法人(有限会社、株式会社等で不動産会社に限らない)が土地を売った場合

→「法人税及び住民税」

 

しかし、安心してください。こちらの税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。

「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。

「もうけ」は税金の世界では「課税譲渡所得金額」とよばれています。

課税譲渡所得金額の出し方とは以下のようになります。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

取得費とは、売却した土地や建物購入価格や購入時の仲介手数料などをいいます。

また、譲渡費用とは土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料や測量費などです。特別控除とは国の政策的な配慮によって設けられているものです。(マイホームを売却した際に受けられる控除など)

 

基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は

「もうけ」×税率となります。

売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

 

不動産の譲渡所得の税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

もし、その譲渡した年の1月1日において所得期間が10年を超えるマイホームを売った場合には通常20パーセントの税率が軽減されます。

「もうけ」(課税譲渡所得金額)のうち6000万円以下であれば税率は10%(+住民税4%)で計算します。また6000万円を超えた分に関しては税率は15%(+5%)となります。

なお、確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

3年以内に申請すればお得な特例とは

相続した不動産は、3年以内の売却で所得税の負担が減るという特例があります。つまり、相続した財産を売却した場合の「取得費」の特例です。

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

つまり、取得費のところに相続税額のうち一定金額を上乗せできるというものです。

 

取得費に加算する相続税の一部金額は次のように計算します。

<算式>

※国税庁HPより

 

相続した不動産を譲渡した時の取得費の特例を受けることができる要件

 

特例を請けるための条件があります。

①相続や遺贈によって財産を得た者

②財産を得た人に相続税か課せられている

③相続開始のあった日の翌日から相続税の申告制限の翌日の3年を経過している日までに売却していること

 

特例をうけるための手続きについて

この特例を受けるためには「確定申告」をする必要があります。

①相続税申告書の写し

②相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

③譲渡所得の内訳書明細書等

①~③をご用意ください。なお、譲渡した日の翌年3月15日までに確定申告が必要です。

お忘れなく!

空家等対策特別措置法と「特定空き家」とは?

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空家等対策特別措置法と「特定空き家」とは?

~固定資産税がかかる仕組みについて~

 

数年前、「ゴミ屋敷」の問題から行政が「強制執行」を行い、ゴミをすべて片付けた画像がお茶の間を賑わせていたことを覚えていらっしゃるでしょうか。このように、家の管理を怠ることにより、周辺住民の生活を脅かす可能性があります。それは、「住んでいる家」だけではありません。住んでいない空き家も、管理を怠れば「危険」なものになります。空き家がドンドン増えていく問題を解決する動きがでてきました。今年、平成31年は「増税」の年だといわれています。契約自体は3月31日までに済ませると「消費税8パーセント」で済みますが、それを逃すと10パーセントになるため、購入する側の「買い急ぎ」が発生しているところです。(※引き渡しが今年の9月末であればその後の契約日になってもよいという例外もあります。)
そこで、嬉しい悲鳴が聞こえるはずなのは、「既存空き家」です。売りに出しているのになかなか売れない「空き家」。空き家が放置されればされるほど「売れない」といわれています。

空き家問題について

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸で,5年前と比較すると,304万戸の増加で,増加率は5.3%となりました。ところが、空き家率(総住宅数に占める割合)は,平成10年に初めて1割を超えて11.5%となり,平成25年には13.5%と,平成20年に比べ0.4ポイント上昇し,空き家数,空き家率共に過去最高となりました。実に7軒に一軒が空き家という状況です。平成27年5月には「空き家対策推進に関する特別措置法」が前面施行されました。このように社会の課題が大きくクローズアップされており、各自治体や宅建協会が「空き家バンク」制度や媒介に関する体制を整えようとしています。なお、空き家の増加は災害時の対応や犯罪防止を難しくしたり、景観の劣化を伴う弊害があります。

「特定空き家」とは

前述のとおり、平成27年2月26日、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部が施工されました。劣悪な空き家を増やさないことを目的としています。法律に基づき、劣悪な条件の「空き家」は「特定空き家」と指定されることになりました。具体的にどのような状態のものを「特定空き家」に指定されるのでしょうか。

①建物の破損が著しく、門や看板が倒壊する可能性が高く、危害をもたらしかねない状態であること

②汚物や害虫がたくさんおり、衛生上問題がある状態、いわゆる「ゴミ屋敷」状態ので場合(多くは行政の「強制執行」を行う場合があります)

③建物に落書きや庭の木々が手入れされていない状態で「景観を損なう」状態

以上のようなケースの際は「特定空き家」に指定される可能性が高いです。
もちろん、「特定空き家」のレッテルを貼られっぱなしというわけでなく、
抱えている問題を解決すれば指定からはずされることになります。

「特定空き家」に指定→固定資産税の特例から外れるケースも

住宅を所持していれば固定資産税・都市計画税を支払う義務が発生します。マイホームや既存住宅を耐震改修した場合、耐震改修をおこなった住宅などは特例が摘要されます。空き家も同じことがいえます。しかし、「特定空き家」にしていされると、その特例が受けれなくることができなくなります。

 

固定資産税かかかる仕組みについて

 

住宅を購入したなら、購入した月~来年3月までの固定資産税・都市計画税を支払うこともあります。こちらはあくまでも「1月1日」の所有者が支払うことになっておりますが、慣習として「所有権」を得た月からの起算としています。基本的に固定資産税も都市計画税も1不動産に1つかかるとなっています。計算方法としては課税業準×税率です。空き家だと、家と敷地にそれぞれ課税されるのです。管理がしっかりされている空き家なら次のように固定資産税は計算されます。

◆例◆

建物(マイホーム用として使用していた)課税標準:100万円
住宅用敷地の課税標準:300万円

①建物   :100万円 × 1.4/100 = 1万4000円

②住宅用敷地:300万円× 1.4/100 × 1/6 = 7000円
つまり
①+②= 2万1000円

この場合の空き家全体の固定資産税は2万1000円になります。

お気づきの方もいらっしゃると思いますが、
マイホームだと、更に支払い税額がを6分の1までお安くなります。
しかし、「特定空き家」に指定されると、この特例が摘要されず
結果、敷地の固定資産税を6倍しはらう支払うことになるのです。

「特定空き家」に指定されないためには

空き家の管理は法律上も大切ですが、何よりも「損害賠償責任」を逃れる手っ取り早い道です。管理代を考えると放置しがちですが、管理ができないなら早めの売却をするのがベストです。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

空き家、空地の譲渡所得「3000万円特別控除」とは?

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空き家、空地の譲渡所得「3000万円特別控除」とは?

不動産を売却すると、譲渡(=売った)ことによる「所得税」の支払い義務が発生します。しかし、マイホームを売却する際にある一定の条件をクリアすれば所得税を軽くしてくれる措置があります。では、相続により「空き家」を相続し、その空き家を売る時はどうでしょうか。空き家が増えた背景として「国が一般国民にマイホームを持たせたい」政策を行ったためだとも言われます。世代交代し、新しい考えを持つようになった「納税義務者」は「親の家」に住むことを選ぶ人が少なくなりました。古い家に人が住まなくなると、一気に家が老朽化するといわれています。「空き家」による環境悪化が深刻になりました。この状態を打破しようと、国が「空き家対策」の一環として特例ができました。これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

 

そもそも、「譲渡所得」にかかる税金とは

 

 そもそも不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」の事を「不動産所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「所得税」がかかります。又、「住民税」もかかるようになります。税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。

「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。

「もうけ」は税金の世界では「課税譲渡所得金額」とよばれています。

課税譲渡所得金額の出し方とは以下のようになります。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

取得費とは、売却した土地や建物購入価格や購入時の仲介手数料などをいいます。

また、譲渡費用とは土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料や測量費などです。特別控除とは国の政策的な配慮によって設けられているものです。(マイホームを売却した際に受けられる控除など)

基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は「もうけ」×税率となります。

売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

 

不動産の譲渡所得の税率

 

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

 

もし、その譲渡した年の1月1日において所得期間が10年を超えるマイホームを売った場合には通常20パーセントの税率が軽減されます。

「もうけ」(課税譲渡所得金額)のうち6000万円以下であれば税率は10%(+住民税4%)で計算します。また6000万円を超えた分に関しては税率は15%(+5%)となります。

なお、確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

 

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例とは

空き家の特別控除とは「もうけ」から更に3000万円を差し引くという特例です。しかしながら、この特例を受けるのもいくつか条件があります。

 

①「相続」(もしくは遺贈)によって空き家を引き継いだこと。

 

そしてさらに下記の②もしくは③の条件に当てはまることです。

②相続(または遺贈)した「空き家」を売却するか、「空き家」と一緒に空き家の敷地を売却すること。
  ※相続時から売却時まで賃貸に出したり、事業用として使ったりしていないこと
  ※売却時、一定の耐震基準を満たすこと

③相続(または遺贈)した「空き家」を全部取壊し、その敷地を売却すること。
  ※相続時から取壊時まで賃貸に出したり、事業用として使ったりしていないこと
  ※相続時から売却時まで賃貸に出したり、事業用として使ったりしていないこと
  ※取壊時から売却時まで建物や構築物(サイロや門等)の敷地になってないこと

更に売却時期も条件があります。
相続開始時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

そして

売却代金が1億円以下であること
この「1億円以内」の条件としては判定が厳しく行われます。
場合によっては「修正申告」をする可能性もあるのでご注意を
(国税庁HPより)

当然ながら「他の特例」を受けていない事も条件になります。
また今回相続元の親などから他の不動産を相続して、この特例を使っていないこと
 そして、売却先が血縁関係者や配偶者、特別な関係者に売却していないことも必要となります。

 

空き家を早く手放すことが重要

住宅を所持していれば固定資産税・都市計画税を支払う義務が発生します。更に今年は重税の年です。不動産を購入したいという「需要」も増えていきます。一刻も早く売却先の業者を探し、動くことにより、余分な税金を免れることもできます。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

空き家の固定資産税ってどうなるの?

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空き家の固定資産税ってどうなるの?

住宅を購入したなら、購入した月~来年3月までの固定資産税・都市計画税を支払うことあります。「1月1日」の所有者が支払うことになっております。つまり、土地や建物を持っていれば、毎年固定資産税を支払う義務が発生します。空き家を持つ同様にかかります。固定資産税の評価額は、固定資産を評価し、その価格を決定し、その価格をもとに算定します。固定資産税の税率は各市町村税賦課徴収条例にて定められています。多くの市町村の税率は1.4/100がほとんどです。マイホームや既存住宅を耐震改修した場合、耐震改修をおこなった住宅などは特例が摘要されます。その特例の代表的なものというのが、「敷地」にかかる課税標準を1/6に軽くするというものです。ただし、建物自体にはこの課税標準は適当されません。

 

ある空き家(マイホーム用として利用していた)についての

固定資産税は次のように算出されます。

 

◆例◆

 

建物の課税標準:100万円 住宅用敷地の課税標準:300万円

 

①建物   :100万円 × 1.4/100 = 1万4000円

②住宅用敷地:300万円× 1.4/100 × 1/6 = 7000円

つまり

①+②= 2万1000円

 

この場合の空き家全体の固定資産税は2万1000円になります。

 

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の影響について

 平成27年2月26日、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部が施工されました。適正な管理が行われていない空き家の所有者等の責務として、「空き家の所有者は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家等の適切な管理をする義務」を歌うようになりました。これに伴い、劣悪な空き家は「特定空き家」等と指定されることになり、指定された敷地については、「マイホーム」などの固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例対象から外れることになります。きちんと管理しておけば、特例を受けることができるはずなのに。行政が「この家は危ない」と判断すれば、あなたの空き家の固定資産税が6倍に上がる可能性がでてくるのです。

 

「特定空き家」とは

 

特定空き家と前述の通り劣悪な状態にあることです。それでは具体的にどのような状態のものを「特定空き家」に指定することが多いのでしょうか。

 

①建物の破損が著しく、門や看板が倒壊する可能性が高く、危害をもたらしかねない状態であること

②汚物や害虫がたくさんおり、衛生上問題がある状態、いわゆる「ゴミ屋敷」状態で場合(多くは行政の「強制執行」を行う場合があります)

③建物に落書きや庭の木々が手入れされていない状態で「景観を損なう」状態

 

以上のようなケースの際は「特定空き家」に指定される可能性が高いです。

もちろん、「特定空き家」のレッテルを貼られっぱなしというわけでなく、

抱えている問題を解決すれば指定からはずされることになります。

 

空き家を所有すると「都市計画税」も課税される

 

住宅を所持していれば固定資産税・都市計画税を支払う義務が発生します。忘れてはいけないのは「都市計画税」です。基本的に都市計画税は「敷地にかかる課税標準」×0.3%で算出されます。空き家が「マイホーム」として使われていたなら、課税標準の額が1/6まで安くなります。固定資産税も都市計画税もいえることですが、家と敷地についてはそれぞれ「違う不動産」として扱われます。家についての都市計画税は「建物の課税標準」×0.3%で計算されます。

 

空き家を敷地にするとどうなるか

 

空き家の管理が難しく、空き家を取壊すのが一番手っ取り早いようですが、実は空き家をなくすと、その敷地に対しての固定資産税の特例が受けられなくなります。つまり、土地自体の固定資産税は6倍にあがることになります。最善の方法は家を改装して売りに出すか、取壊し、一刻も早く売買し、「固定資産税」の負担から逃げることでしょう。
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増え続ける「空き家」問題。空き地空き家は早めの売却がおすすめ

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増え続ける「空き家」問題。空き地空き家は早めの売却がおすすめ

 

今年、平成31年は「増税」の年だといわれています。契約自体は3月31日までに済ませると「消費税8パーセント」で済みますが、それを逃すと10パーセントになるため、購入する側の「買い急ぎ」が発生しているところです。(※引き渡しが今年の9月末であればその後の契約日になってもよいという例外もあります。)

そこで、嬉しい悲鳴が聞こえるはずなのは、「既存空き家」です。売りに出しているのになかなか売れない「空き家」。空き家が放置されればされるほど「売れない」といわれています。

空き家問題について

 総務省の「住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸で,5年前と比較すると,304万戸の増加で,増加率は5.3%となりました。ところが、空き家率(総住宅数に占める割合)は,平成10年に初めて1割を超えて11.5%となり,平成25年には13.5%と,20年に比べ0.4ポイント上昇し,空き家数,空き家率共に過去最高となりました。実に7軒に一軒が空き家という状況です。平成27年5月には「空き家対策推進に関する特別措置法」が前面施行されました。このように社会の課題が大きくクローズアップされており、各自治体や宅建協会が「空き家バンク」制度や媒介に関する体制を整えようとしています。なお、空き家の増加は災害時の対応や犯罪防止を難しくしたり、景観の劣化を伴う弊害があります。

 

空き家を抱えると所有者が抱える問題

 

空き家を抱えると所有者にも問題が起こります。使っていない資産のために固定資産税を払い続けなければなりません。そもそも、家というのは人が住んでいないと手入れをしなくなり、劣化しやすくなります。空き家を管理せず放置すると、「勝手に使われる」、「放火をされる」すなわち「犯罪の温床」となりやすくなります。また、空き家の外部材落下や倒壊で通行人に怪我を負わせる危険性があります。地震や台風などの自然災害の際も空き家によって様々な二次災害が起こった例が報告されています。なお、空き家の管理を怠り損害を与えた場合には、所有者が責任を負うことになっています。屋根の補強をせずに屋根がふっとび、その屋根で車が傷ついたり、他の家が壊れたりしたというケースがあります。台風による損害自体、保険適用が難しくなる可能性があります。「天災」だと損害が多数発生するため、保険適用外としての文言が通常の保険には謳われることが多いです。何かあったときには所有者が逃げられない責任を負うことになります。このように空き家を抱えることは「大きなリスク」があるのです。

 

空き家による損害をカバーする保険もある

 

前述のように空き家を放置すると様々な問題が発生することが多いです。空き家の管理をしっかりしていれば、災害などを防げる可能性が高いです。万が一の「地震」のためには「地震保険」を。そして「火災」のためには火災保険をかけます。しかしながら、空き家は「一般物件」として取り扱われるため「普通火災保険」の対象となります。普通火災保険の保険料は住宅火災保険の保険料と比較しますと約2倍以上高くなります。また、空き家が近隣の居住者や通行人などの第三者に及ぼした損害にたいする賠償を補填する「施設所有者賠償保険」で対応できます。しかしながら「使うことのない」ものでコストがどんどんかかります。まさに空き家は「負」動産、負の資産という状態になります。

 

空き家は早めの売却を

空き家は早めに売却することがおススメです。しかしながら、状態の悪いものには買い手が付かないものです。作りがしっかりしている家ならば、リフォームして「リノベーション物件」として売るのも一つの手です。しかしながら住めないような空き家はどうしましょうか。住めない家が付いていると、印象が悪くなります。解体して土地だけを売却すると、早く売り手がつきます。解体費用は高くて100万円程度かかりますが、固定資産税を数年払うのを考えれば安いものです。是非、増税のこの機会に検討してみてください。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら