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媒介契約の種類とポイント
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不動産売却で知っておきたい注意点
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初めてでもわかる不動産売買

媒介契約の種類とポイント

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媒介契約の種類とポイント

売却する不動産の価格を決断し、

委託する業者をある程度絞ったところで

気になるのは「委託する際の形態」です。

不動産業者に売却の仲介をお願いする際

「媒介契約」というものを書面で結びます。

むかーし、昔は口約束が多かったとのことです。

しかし、現在は宅地建物取引業法34条の1項と2項に定められているように

宅建業者は売買の媒介や代理をする場合には

必ず「書面化」しなければなりません。

業者はこの書面で「売買契約」に繋がるように努力をする宣誓をするのです。

「媒介契約」のタイプ

媒介契約には3種類あります。

①専属専任媒介契約

②専任媒介契約

③一般媒介契約

 

①の「専属専任媒介契約」とは一社オンリーで仲介をお願いする契約です。

重ねて他の不動産会社にお願いすることはできません。

この契約をすると、預けた物件が優先的に市場に出回る可能性が高くなります。

要するに、自分だけを選んでくれたからと不動産会社が力を入れて営業します。

ただ、デメリットもあります。

知り合いが「欲しい」と言っても直接契約はできません。

「専属専任媒介契約」を結んでいる業者を通して売る義務があります。

 

②の「専任媒介契約」はどうでしょうか。

この契約は①の「専属専任媒介契約」と同様一社オンリーの仲介です。

しかし、自分で見つけてきた相手なら直接売ることができます。

こちらのデメリットは、複数の会社に依頼ができません。

お客さんの目に多く触れられない可能性があります。

これは「専任専属媒介契約」も同じことが言えます。

 

では③の「一般媒介契約」はどうでしょうか。

大きな違いは「複数の不動産会社」で募集をかけることができることです。

たくさんのお客さんがこの物件を見ることができます。

ただ、どの不動産会社も委託した物件を「第一優先」として扱われません。

いつまでも決まらない可能性もあります。

募集の仕方以外の違いについて

媒介契約の違いは大きく言えば

「お客さんの募集」の方法が違います。

しかしながら、それ以外の違いがあります。

売却する不動産が世の中に出回るには

一般的に「レインズ」という機関に登録します。

一般専任媒介契約ではレインズの登録の義務はありません。

しかし上記の媒介契約以外はレインズの登録は必須であり、義務です。

更に細かく分かれます。

レインズに登録する「期限」に違いがあります。

専任専属媒介契約では締結日の翌日から「5日以内」となっています。

専任媒介契約では締結日の翌日から「7日以内」となっています。

また、活動報告の頻度も決まっています。

専任専属媒介契約では1週間に1回以上報告をする必要があります。

専任媒介契約では2週間に1回以上報告をする必要があります。

最後に「媒介契約」の有効期間も決まっています。

一般媒介契約では有効期間はありません。

しかし、上記以外の媒介契約は「3ヶ月以内」と決まっています。

 

なお、報酬額(いわゆる仲介手数料)については

どの媒介契約でも上限は決まっています。

下記の通りです。

 

報酬額規定表

仲介手数料は、売買代金×3%(+別途消費税)と計算します。
もし、ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合

委託する媒介契約書には「即算式」として

「売買報酬額×3%+6万円」と表記されています

(計算結果は変わりませんのでご安心ください。)

上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産業者の事務所に掲示されております。

どの媒介契約にしろ、メリットやデメリットがあります。

重税前の「売却する」チャンスです。

是非、一度業者にお問い合わせください。

不動産売却で知っておきたい注意点

投稿日:

不動産売却で知っておきたい注意点

持っている土地や建物など

「不動産売却」をする際は「お金」が動きます。

知っておきたいことや確認すべきことがいくつかあります。

もし、確認を怠ってしまった場合に

損害が発生したり、周りに迷惑をかける可能性もあります。

自分を守るためにも大切なこと

おさらいをしておきましょう。

売却前に確認しておくこと

不動産を売買する手続きを始める前に確認しておきたいことがあります。

①家族の意思表示及び共有名義人の意思

②所有者は本当に自分になっているか

③相続で受け取った不動産なら名義が自分になっているか

④不動産を賃貸している者への説明と買主さんへの賃貸についての同意

⑤お持ちの不動産に埋葬物や有害なものの有無か調査は済んでいるか

⑥建物なら建築確認はとれているか否か

⑦土地や建物の境界線は明確か

主に6つあげられます。

①についてですが、家族の反対や共有所有者の反対があるのにも関わらず

契約してしまい、結局契約破棄をしてしまったケースがあります。

その際は「解約手付金」をしはらうことになっております。

また、それと同時に損害賠償責任に問われることもあります。

例えば、住むはずだったのに家を購入できなかったら

買主さんは新たに家を探す必要があります。

敷金、礼金、そして引越し費用や新しく購入した家具代も請求されることもあります。

②~③についても契約が成立しなかった場合は同じようなことになります。

④に関してもトラブルになるケースもあります。

例えば、買主さん側が実際に賃貸している建物を使いたい場合は

賃貸している方の契約を終了させなければなりません。

それが「売却条件」だった場合は、

売却する側が賃貸している方に引越し費用などを負担しなければならないケースも。

更に⑤~⑦の確認をせずに売却してしまった場合

「傷」がある不動産として認められてしまい、

「瑕疵担保責任」に問われる可能性も出てくるからです。

万人にうける「完璧な不動産」なんて一つもありませんが、

もし、買う側にちゃんと分かった上で説明をしていれば

納得して購入してもらうことができます。

「売却に不利かも・・・」と思っても

後からの責任を考えれば、包み隠さず物件に対する情報を教えるべきです。

最近は「心理的瑕疵物件」・・所謂「事故物件」についても

情報をきちんと説明することが好ましいです。

⑦について後で購入側と隣近所の人とトラブルになった際に

責任を売却側に請求されることもあります。

不動産取引につきましては裁判沙汰になる可能性もありますので

物件に対する情報をきちんと整理した上で業者に依頼をしてください。

売却前に知っておきたいこと

売却前に一番知っておきたいことは

やはり「経費」がどれくらいかかるかです。

①仲介手数料

②印紙代

③登記費用

④測量費や引越し代など必要に応じてかかる経費

 

①の仲介手数料としては以下のような規定があります。

 

報酬額規定表

ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合

仲介手数料は、売買代金×3%(+別途消費税)と計算します。

委託する媒介契約書には「即算式」として

「売買報酬額×3%+6万円」と表記されています

(計算結果は変わりませんのでご安心ください。)

なお、上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産業者の事務所に掲示されております。

仲介を頼んだ際の「媒介契約書」にもこの額が歌われます。

 

②の印紙税については売買契約書に「切手」みたいなものを貼ります。

その切手みたいなものこそが「印紙税」です。

印紙税は売却代金によって違います。

平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間は

「軽減税率」(税金が従来より安くなる)が摘要となります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧(軽減税率適用時

※国税庁HPによる

 

③については抵当権を抹消する費用など登記について司法書士に支払う代金です。

 

④については土地の境界線を引く際の費用や引越し費用など

ケースバイケースな費用です。

こちらの費用は「いくら」とお伝えできないのが現状です・・・。

 

もし経費を考えないで売却をすると、

急な出費の出所に迷い

ついには金融機関に借りることになりかねないです

低金利の時代とはいえ、厳しいですよね。

予算はこれくらいかかると把握した上で自分の財布に入るお金を見積もりましょう。

また、注意しておくことは、

その後、所得税等の税金がかかるということです。

入ってきたお金をすべて使うことはなく

後からかかる税金分は残しておきましょうね。

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初めてでもわかる不動産売買

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初めてでもわかる不動産売買

お持ちの土地や建物など「不動産を売る」となると
何から手をつけてよいやら分かりませんよね。
周りを見渡せば、たくさんの不動産業者・・・。
ネット上にもたくさんの業者が溢れています。
「まずは弊社に見積もり依頼を・・・」とのFAXやチラシ。
不動産業者に大切な財産を委ねるなら
やはり、ご自身も「不動産の知識」を手にいれることが大切です。

まずは、売買の流れを知ろう!

不動産を売買するためには、「流れ」を知っておくのが重要です。

①不動産の査定

今の時代、査定はネットで一括依頼できます。

査定結果が数件ある中で

今、ご自身の不動産がどれくらいの価値があるかを把握しておきましょう。

また、査定を出してくれた不動産会社数件に行き、話を聞いておきましょう。

直ぐに一つの業者に絞るのは決してなさらないで下さい。

別荘地などであれば、東京の業者の方がお客さんを抱えている可能性もあります。

大手であれば、売れないような土地も「外国人」の需要も見込めます。

都心に住む方なら、大手の不動産会社に見積もりを依頼するのも手です。

住宅地であれば、お持ちの不動産に近隣の工務店も強いです。

 

②不動産の媒介契約

お持ちの不動産を世の中に出すなら

業者に仲介に入ってもらうのが大切です。

仲介をしてもらう「媒介契約」を結ぶのが通常です。

媒介契約にも

「専属専任媒介契約」

「専任媒介契約」

「一般媒介契約」

の3種類があります。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は

業者1本でしか仲介を頼めません。

しかしながら、期限が3ヶ月と決まっているので

決まりが遅い場合は他の業者へ移るのも可能です。

なお、一般媒介契約だと、多数の業者に頼めますが、

業者としては「一般媒介契約」だとどうしても案内等を後回しする可能性もあります。lなお、建物ならカギの受領をどうするかを話し合うのが大切です。

現在住んでいる建物を売買に出す場合は部屋の掃除をお忘れなく!

 

③契約

いざ、契約をするときに大切なのは

自分の不動産が本当に自分のものかどうかを確認することです。

登記簿上、ご自身の名義になっているか、

共同名義であれば、他の所有者も賛同してもらっているかを

一度確認する必要があります。

そうでなければ、違約金が発生する場合があります。

費用としては、契約書に貼る「印紙税」が発生します。

④引渡し、代金の清算や登記の移転手続き

契約が済めば、実際の不動産の名義を買い手側へ変更します。

司法書士に頼んで所有権移転手続きをします。

その際に、司法書士への報酬等の費用がかかります。

また、当然「引き渡す」作業も大切です。

もちろん、不動産の売却の決済が終わり次第行います。

なお、もし売却する不動産に住んでいるのなら、

残地物を残すことなく、引越しを完了しなければなりません。

次に住むところも確保する必要があります。

 

不動産を売る前に確認・注意しておきたいこと

売却する予定の不動産が本当に自分のものかどうかを確認する書類を用意しておきましょう。もちろん、不動産業者に頼むのもよいです。権利書や建物の図面、ご自身が購入した昔の重要事項説明書等を用意しておけば、手続きがスムーズに行きます。また、中古の物件に関しては、建築確認を受けているか否かの書類も必要です。また、古い家を売る際には、「解体費用」を予め見積もっておきましょう。

なお、売却した時には「所得税」等税金がかかります。もちろんある一定のマイホームであれば安くなる可能性もあります。税金を滞納しないためにも、その費用を確保しておくのも大切です。

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郡山市の土地価格相場は?

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郡山市の土地価格相場は?

 

土地を売却する時も、購入するときも

地域の「坪単価」の相場を知ることが重要です。

坪単価を調べる際、とても便利なのは

インターネットサイトです。

 

今回は郡山市の例を出して比較していきましょう。

 

例えばSUUMOサイト

 

郡山市全体の土地価格相場 14.9万円 / 坪 (119件の物件があります)

低層住居専用地域相場 18.1万円/坪 それ以外の住居専用地域 18.2万円/坪

 

https://suumo.jp/tochi/soba/fukushima/sc_koriyama/

 

こちらはSUUMOに掲載中の物件を集計してまとめたものです。

要するに実際の価格を元にしたものですね。

 

では他のサイトはどうでしょうか。

ライフルホームズではどうでしょう。

平均価格(土地面積:100m²の場合):567万円

 

参考サイト

https://www.homes.co.jp/tochi/fukushima/koriyama-city/price/

 

こちらを坪単価に換算すると

0.3025×100㎡=302.25坪

567万円÷302.25=約18.8万円

ライフルホームズのサイトでは

 

郡山市全体の土地価格相場:18.8万円/坪

 

また、国土交通省が出しているサイトも参考にできます。

 

国土交通省地価公示・都道府県地価調査から集計してものです。

 

こちらのサイトでは大まかな相場は知ることができませんが

ピンポイントの土地を基準にしたもので

詳細を絞れば正確な数値が分かります。

 

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

 

以上がサイトを頼った相場の出し方です。

ほとんどは、インターネットに登録された価格を元に

公表されるものです。

しかしながら相場といえども

土地は一つとして同じものがありません。

では土地の価格はどのように出すのでしょうか。

また、土地の価格を出すときの元となるものはあるのでしょうか。

 

そもそも不動産の価格の出し方の基準になるものは

土地の価格は、目的によって評価するための「ものさし」が違います。

「一物四価」という言葉を聞いたことはありますか?

通常は物の値段はひとつです。

しかしながら、土地については

目的ごとに4種類の価格をだすことになっております。

 

4つの価格とは、

「公示地価」

「相続税路線価」

「固定資産税評価額」

「実勢価格」

 

「公示価格」について

公示価格は1月1日時点の価格のものを

国土交通省が3月下旬に公表します。

公共工事の土地取得のために用いられることが多いです。

 

次に「相続税路線価」

省略して、「路線価」と呼ばれることが多いです。

1月1日時点の価格を各国税局より発表されます。

相続税や贈与の際の土地の評価で使われます。

 

「固定資産税評価額」

市町村が3年に一度評価を定めます。

土地や建物に定められる価格です。

1月1日に所有していた者が固定資産税を支払います。

その元となるのが、この価格です。

時価を出すときに用いられることが多いです。

 

「実勢価格」

実際に取引された価格です。

こちらは「固定資産評価額」を評価する際に

実勢価格の70パーセントで計算されます。

 

実際の査定については

 

実際の査定額は実勢価格を参考に査定されることが多いです。

とはいえ、簡単に計算する方法としては

査定地の前面道路の相続税路線価を0.8で割る方法があります。

しかし、不動産は一つとして同じものはありません。

土地の形や環境、交通の便も含め、査定価格が変わります。

ネットの「相場」を一つのものさしとして

複数の業者に査定をお願いするのが

早い方法でしょう。

相続した不動産は3年以内に売却する方がお得!

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相続した不動産は3年以内に売却する方がお得!

 

親から相続した不動産にも当然「固定資産税」がかかります。せっかく引き継いだ財産だからゆっくりどうしようか考えようとしていると、気づいたときには次の固定資産税の支払日になっているとなっていることもあります。このように、活用しない資産をもっているのに関わらず、支払いが増えることがあります。この固定資産税だけでなく、タイムリミットがあるのが「不動産売買」で発生する諸事情です。その一つとして、不動産売買で得た「もうけ」に対する税金の計算の特例があります。

 

そもそも不動産譲渡にかかる所得税とは

不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」のことを

「不動産譲渡所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「税金」がかかります。又、「住民税」もかかるようになります。譲渡所得についても、誰が売ったかで税金の呼び方が違います。

 

・個人(サラリーマン等の一般人)が土地建物を売却した場合

 →「譲渡所得に対する所得税及び住民税」

 

・個人の不動産業者(会社組織でないもの)が商品である土地を売った場合

 →「事業所得に対する所得税及び住民税」

 

・法人(有限会社、株式会社等で不動産会社に限らない)が土地を売った場合

→「法人税及び住民税」

 

しかし、安心してください。こちらの税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。

「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。

「もうけ」は税金の世界では「課税譲渡所得金額」とよばれています。

課税譲渡所得金額の出し方とは以下のようになります。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

取得費とは、売却した土地や建物購入価格や購入時の仲介手数料などをいいます。

また、譲渡費用とは土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料や測量費などです。特別控除とは国の政策的な配慮によって設けられているものです。(マイホームを売却した際に受けられる控除など)

 

基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は

「もうけ」×税率となります。

売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

 

不動産の譲渡所得の税率

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

もし、その譲渡した年の1月1日において所得期間が10年を超えるマイホームを売った場合には通常20パーセントの税率が軽減されます。

「もうけ」(課税譲渡所得金額)のうち6000万円以下であれば税率は10%(+住民税4%)で計算します。また6000万円を超えた分に関しては税率は15%(+5%)となります。

なお、確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

3年以内に申請すればお得な特例とは

相続した不動産は、3年以内の売却で所得税の負担が減るという特例があります。つまり、相続した財産を売却した場合の「取得費」の特例です。

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

つまり、取得費のところに相続税額のうち一定金額を上乗せできるというものです。

 

取得費に加算する相続税の一部金額は次のように計算します。

<算式>

※国税庁HPより

 

相続した不動産を譲渡した時の取得費の特例を受けることができる要件

 

特例を請けるための条件があります。

①相続や遺贈によって財産を得た者

②財産を得た人に相続税か課せられている

③相続開始のあった日の翌日から相続税の申告制限の翌日の3年を経過している日までに売却していること

 

特例をうけるための手続きについて

この特例を受けるためには「確定申告」をする必要があります。

①相続税申告書の写し

②相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

③譲渡所得の内訳書明細書等

①~③をご用意ください。なお、譲渡した日の翌年3月15日までに確定申告が必要です。

お忘れなく!