不動産を相続した場合、相続税っていくらかかるの？

 

 

相続税とはどのようなものでしょうか。

人が亡くなったときに

その亡くなった人から財産を譲り受けたときにかかる税金

それを相続税といいます。

この譲った人のことを「被相続人」とよんでいます。

また、相続税は相続等によって財産を取得した個人に対して課せられます。

財産の課税価格の総額が

ある一定の「基礎控除額」以下であればかかりません。

不動産は相続税のかかる財産と見なされます。

しかし、相続かからない財産もあります。

相続税のかかる財産、かからない財産をみていきましょう。

 

相続税のかかる財産、かからない財産とは

 

基本的に「相続税のかかる財産」

とはすべての財産が対象となります。

なので、もちろん家や土地も相続する際は対象となります。

しかし、お墓や仏壇など特定財産は対象とされません。

更に法定相続人500万円までの金額は対象とされません。

意外なものとしては

生命保険金、死亡退職金などは

亡くなった後に配偶者が受け取るものですが、

これも「相続財産」とみなされてしまいます。

なお、借金も！相続財産として扱われます。

 

相続税の計算方法について

では、相続税はどれくらいかかるのでしょうか。

相続税は

課税価格×相続税率

で計算されます。

課税価格とは

「相続税のかかる財産の総額」－債務及び葬式費用＋生前贈与財産の価格

と計算されます。

生前贈与とは

死亡前3年以内に贈与されたものです。

課税価格も基礎控除といって、

ある程度負担を減らす制度があります。

その基礎控除とは

各人の課税価格の合計額－基礎控除額

として計算に使われます。

基礎控除は

3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

と計算されます。

もし、相続人が２人いるならば

3,000万円 ＋ 600万円 × ２＝4200万円を基礎控除として

課税価格から減らすことができます。

もし、各人の課税価格の合計額が4200万円以下なら

相続税はかかりません。

１円でも上回れば、相続税はかかります。

 

以上のように控除して

課税遺産総額を求めます。

 

さて、相続税の税額の計算としては

 

課税遺産総額×法廷相続人の法定相続分の割合×相続税の税額

＝各人の法定相続分に対する税額

 

各人の法定相続分に対する税額を合計したものが

「相続税の総額」となります。

 

なお、税率としては

各人の法定相続分に対する税額の金額によって変わってきます。

下記が税率の一覧表となります。

 

 

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

【参考】国税庁ＨＰより

 

その次に各人別に計算していきます。

 

相続税の総額×各人の実際に取得した財産の課税価格／課税価格の合計額

 

以上のように計算されます。

 

なお、配偶者が相続人になれば

税額から控除可能です。

 

配偶者の実際に取得した財産の課税価格

もしくは

課税価格の合計額×配偶者の法定相続分（最低１億6000万円）

のいずれか少ない額を使って計算します。

ここではＡとしましょう。

 

その控除額の計算方法としては

 

相続税の総額×A／課税価格の合計額

 

となります。

相続税は配偶者にはある程度考慮した

税金なのかもしれません。

 

現金で相続するより不動産で相続した方がトク

親の住んでいた家についている「宅地」について相続する際に

嬉しい軽減措置がることをご存知でしょうか。

 

特定居住用宅地で

かつ

330㎡（約９９坪）まで

 

であれば

 

相続税の課税価格の計算に入れるべき評価額から

80％を入れない制度があります。

 

他にも

非相続人が事業のためにつかっていた宅地にも

減免措置が適用されるケースもあります。

ただ、相続税だけのために

被相続人予定になるような

親等にむやみに不動産購入をすすめると

感情面の問題に発展したり

逆にマイナスになることもあります。

今持っている不動産に関しては

相続すれば得になるか？ならないか？を

税理士等に相談するのは

ベターな方法です。

気になると思った方は

一度専門家に相談するのをおススメします。

 

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不動産売却にかかわる費用はいつ発生するの？

 

 

転勤で家を売る必要がでてきたり

親が残したお家を処分したりと

不動産を売却する際に心配なのは

「費用」ですね。

今、手持ちはないけど、費用はいつ発生するのか

ドキドキしている方もいらっしゃるのでは？

今回は不動産売却にかかる費用についてお話していきましょう。

不動産売却にかかる費用について

家や土地を売るとき、「莫大なお金」が入ってきます。

そのお金を元に、旅行を計画したり車を買ったり

もしかしたら新たな物件を購入する運びになっているかもしれません

しかし、売る時にも「費用」が発生します。

その費用とは下記のようになります。

 

①仲介手数料

不動産売買の仲介をお願いした際に払う手数料です。その昔はこの手数料が高く問題になっておりました。しかし、現在は宅地建物取引業法で「上限」が定められています。以下のとおりです。

 

報酬額規定表

 

ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合、仲介手数料は、売買代金×３％(＋別途消費税）とし、委託する媒介契約書には「即算式」として「売買報酬額×３％＋6万円」と表記されているケースが多いです。（計算結果は変わりませんのでご安心ください。）なお、上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産業者の事務所に掲示されております。なお、仲介を頼んだ際の「媒介契約書」にもこの額が謳われていますので、念のためご確認ください。

 

②売買契約書の印紙税（印紙代）

不動産の売買契約書には必ず印紙という切手のようなものを貼る義務があります。売主、買主が１通ずつ保存することになると、通常はそれぞれ印紙代（印紙税の代金）を負担することになります。印紙税は売却代金によって変わります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧

 

ただ、平成26年4月1日から平成32年（2020年）3月31日までの間に作成した不動産売買契約書については下記のように軽減税率が適用されます。すなわち、「印紙代が安く」なります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧（軽減税率適用時）

 

③売買契約書に明記されている費用

①仲介手数料や②印紙代以外に「売主」が負担するとされている費用は支払うことになります。例えば、所有権移転登記代やローンの際に設定していた「抵当権」を抹消する手数料、そして測量代や土地の地盤調査、残地物の処理代などです。土地を売る際は、土地家屋調査士に頼んで土地の境界線を確定しなければなりません。いわゆる「測量代」ですが、約３５万前後かかるといわれております。結構な負担になる可能性もあります。あらかじめ売買契約書をしっかり読んで不動産業者と打ち合わせを重ねるのが大切です。また、リフォームしての引渡しだったり、古家付きの物件で更地にしてからの引渡しであれば、工事代等の費用もかかってきます。こちらの費用は特に見落としがちですから、あらかじめ用意をしてから契約をすすめるべきです。

 

売却時の費用はいつ支払うのか

一般的に売却時の費用は費用の項目によって異なります。

仲介手数料に関しては

買主と売買契約を結んだときに半分を

その後物件を引き渡したときに残りの半分を業者へ支払うのが通常です。

しかし、昔ながらの不動産業者であれば

最後の代金の授受の際に清算という形で支払うケースもあります。

工事費用に関しましては、

手付金を10万ほど入金して

工事を完了してから残りを清算する形になります。

なお、印紙代は買主と売主がお互いに半分ずつ負担する場合

売主がすべて負担する場合と

ケースバイケースですが

売買契約時に現金で徴収されることが多いです。

費用が最低いくら必要かは

業者と綿密に相談しておきましょう。

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分筆して相続する際に必要なこととは？

相続人が多いのに、不動産が１つしかないときは

「共同所有」となり、

共同所有をした不動産を売却するケースが多いようです。

相続による共同所有では

「山田△子　1/2  山田○子 1/2」のように

登記簿に記載されます。

しかし、土地が広い場合「土地を人数分に分ける」こともできます。

土地を分けることを、「分筆」といいます。

そもそも、土地は１つ、２つと数えるものではなく

「１筆」「２筆」と数えます

今回は「分筆」して相続する際に必要なことをお話します。

相続手続きのスケジュールのおさらい

相続の開始の日から相続手続き完了までの流れをおさらいしましょう。

被相続人が亡くなることにより「相続の開始」がスタートします。

相続するかどうか（相続しない・・という方法もあります）の期限は

「３ヶ月」です。

また、限定承認という方法もあります。

限定承認を選択する場合は

亡くなった被相続人に借金があるが、受け継ぎたい財産がある時が多いよう。

そう！基本的に「相続」は

借金といった「マイナス財産」も受け継ぐケースがほとんどだからです。

相続税の納付期限までに相続人の確認をしたり

相続する財産や借金がどれだけあるかを把握したりと

忙しいです。

また、相続開始から４ヶ月以内に

「所得税の準確定申告」をする必要があります。

更に10ヶ月以内に

物納申請や延納申請など、いろいろな税金の申請期限がでてきます。

この限られた期限の間に相続登記手続きを同時進行するようです。

普通の相続で１筆を複数で「相続」する際、

仲のよい兄弟であれば、売却するまで相続登記をしないこともあります。

が、数万円で相続が「争族」に！、もめごとになるケースもあります。

できれば、早いうちに相続登記は済ませた方がよいですね。

 

相続のための分筆登記について

 

相続するために「分筆登記」の手続きは以下の流れになります。

ネックとなるのは相続登記をする前に分筆をすることです。

最初に確認することは「境界確定測量」が行われているか否かです。

境界確定測量が行われていない場合は分筆にかなりの時間がかかります。

確定測量図が作成された後に「遺産分割協議書」を作ります。

その後に、分筆登記といった流れとなります。

この流れに関わってくるのが

「土地家屋調査士」です。

相続人が複数いれば、分筆が複雑となりますので

専門家に依頼したほうが安心ですね。

 

分筆の測量と登記について

分筆のために測量をするとお話してきました。

大切なのは分筆する予定の不動産のお隣さんと立会いをすることです。

また、自分で「測量」をしても

「境界確定」とはなりません。

素人が行った境界では分筆登記申請で取り下げられることが多いようです。

必ず、土地家屋調査士による「測量」を行ってください。

なお、相続する前に確定測量をしていれば

手続きもスムーズにいきます。

次に登記の流れを説明します。

登記とは、「名義」のことです。

分けて「名義」を変えるので、多少複雑になります。

なお、分筆をお願いするのは「司法書士」に頼むことが多いようです。

まずは、不動産の名義が「被相続人」のものかを再確認するのに

法務局へ出向きます。

調査を行います。

次に、相続人と分筆案を作成します。

その後、分筆する土地と隣接する土地所有者と立会いをし、

境界標を設置してよいか等の合意のサインをもらいます。

境界標を設置の上、分筆のための書類や図面を作成します。

書類等が揃いましたら、法務局等へ行き分筆の申請となります。

受領証が貰えば、分筆登記が完了します。

このように、手間と時間がかかります。

司法書士等などの専門家に任せるのがおススメですが、

測量等以外なら自分でやってみると、コストカットになります。

 

相続する前に分筆登記も可能

 

自分がいなくなった後に困らないように

子どもに振り分けるためにも

「分筆」を事前に行うのもお勧めします。

遺言書に「あなたはこれを引き継ぐ」と書けば

文句なしでしょう。

去るものは恨まれないはず・・です。

とにかく、分筆するにも専門家に頼めばお金がかかります。

子どものためにも

遺産整理をすることは大切だといえるでしょう。

 

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位置指定道路や2項道路などの種類について

土地から購入して家を建てる方や

古い家を購入して、いずれ建て替えようとしている方に

とても大切なことがあります。

それは、「前面道路の幅と間口の広さは何メートルあるか」です。

意外？なことですが、

ある一定の幅がないと建物を建てる又は、建て替えることができません。

道路と建物の関係って一体なんなのでしょうか。

今回は「道路」のお話を致します。

 

建築基準法と道路との関係は？

建築基準法42条では

建築物の敷地は建築基準法の道路に「２メートル」接しなければならない

と謳っています。

というのも、ある一定の幅の道路がないと

人や車が行き来できません。

また、日光や通風など生活環境の確保のためともいえます。

更に火災が発生した際、「緊急車両」が通ることができるギリギリラインといえます。

ここで、注目すべきなのは

「建築基準法の道路」です。

これから、建物を建てる上で大切な「道路」の話をしていきましょう。

 

道路の種類について

基本的に、建築物の敷地は

２メートル以上道路に接すること

と

道路は「４メートル」以上の幅員が必要であることが必要です。

建物を新築できるまたは、再建築可能な「前面道路」は

その条件が必要となります。

主な道路の種類は下記の通りです。

 

①建築基準法代42条1項道路

　幅員が４メートル以上のもの、指定区域によっては６メートル以上を要求されるケースも

1号道路：道路法による「道路」

 

2号道路：都市計画法、土地区画整理法などの諸法令による道路

 

3号道路：建築基準法施工時にあった幅員4メートル、若しくは6メートル以上の道路、いわゆる「既存道路」、

 

4号道路：2年以内に事業執行が予定される都市計画道路で、特定行政庁がしていしたもの、いわゆる「計画道路」

 

5号道路：幅員４メートルまたは６メートル以上の私道で、市町村などの特定行政庁が指定したもの。いわゆる「位置指定道路」

 

②建築基準法第42条2項道路

幅員4メートル未満の道路ではあるが、4メートルまたは6メートルとみなす道路、

いわゆる「みなし道路」

 

うちの前の土地はなんと言う種類なの？

と気になる方はご自分で調べることも可能です。

基本的に、不動産の所在地の市町村の役場の都市計画課にいけば

道路の種類が分かります。

インターネットが普及している今日では

家にいながら調べることもできます。

例えば郡山市であれば

「郡山市地理情報システム」というサイトで道路の種類を調べることができます。

 

https://www.sonicweb-asp.jp/koriyama2/map?theme=th_30#scale=3750

 

このように、道路が沢山ありますが、

注意して欲しいのは

5号道路の「位置指定道路」

建築基準法第42条2項道路、いわゆる「2項道路」です。

 

位置指定道路とは

 

位置指定道路を受ける道路のほとんどは「私道」です。

大きな分譲地に道路を作る際には

特定行政庁から「道路位置指定」を受ける必要があります。

注意して欲しいのは「私道」ということです。

基本的に、何か工事をするときは私道の所有者の「許可」が必要です。

土地の購入が決まった際は、必ず不動産業者に確認をしてください。

水道管やガス管の埋設は私道の所有者の承諾は必要ないと「法律」上なっていますが

ずっと住み続けるお家ですから

ご近所との関係は穏便に済ませる必要があります。

私道の所有者さんが分かり、顔見知りになれば

快適な生活が送れるはずです。

 

２項道路とは

 

建築基準法で定められた道路は

「幅員が4メートル以上」であることが求められています。

また、都市計画区域では

建築基準法上の道路に２メートル接していることも求められています。

しかし、昔からある道路はすべてこの条件に合致していないことが多く

一概に「この条件を飲まないと、違法建築物だ！」とすれば

日本中が大混乱になりますよね。

その救済措置として

「２項道路」、いわゆる「みなし道路」ができました。

「みなし道路」では「セットバック」の要件が必要になります。

つまり、再建築をするときは

道路の中心から2メートルもしくは３メートル後退した線と

敷地が交わる部分は建物を建てることができません。

塀や生垣も設置することができなくなります。

なお、すでにある塀を移動する費用は

行政が負担してくれるケースもあります。

セットバックが必要な土地を購入する予定のある方は

今ある土地の広さより狭くなる覚悟で購入をご検討ください。

 

路地状敷地とは

冒頭でも申しましたが、

建築物の敷地は

２メートル以上道路に接することと

道路は「４メートル」以上の幅員が必要であることが必要です。

注意しないといけないのは「路地状敷地」です。

業者からもらう物件情報としては

「敷地延長あり」とか

「旗ざお状敷地」と記載されています。

間口の広さが２メートルないと建物が建てられません。

特に建物がすでにある場合は見落としがちです。

道路の要件とともに確認をお願いします。