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2019年6月11日 火曜日・・・
不動産売却後の確定申告方法について

不動産売却後の固定資産税は誰が払うの?

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不動産売却後の固定資産税は誰が払うの?

固定資産税という税金をご存知ですか。

土地や建物といった「不動産」を持っている人にほとんどかかってくる税金です。

市町村が徴収します。

しかも毎年かかります。

固定資産税を払う人は毎年「1月1日」に

市町村に備え付けられた固定資産課税台帳に

その土地、家屋の所有者として登録されている人です。

固定資産の税率は100分の1.4です。

なお、課税標準額が土地30万円、家屋20万円に満たない場合は

課税されません。

 

売却後の固定資産税の精算とは

1月2日以降に不動産を売った場合は

基本的に「納付書」は売却した者に送られてきます。

翌年の4月からやっと購入者が翌年分の固定資産税を負担します。

一般的に売却した後の固定資産税は

月割りで購入者が負担する

いわゆる、「固定資産税の精算」が行われます。

具体例を述べると

平成30年1月2日に売却した時は

売却した側が1月分の固定資産税を負担し

購入した側が残りの11月分の固定資産税を負担するケースにしています。

重要事項説明書や売買契約書に税金等の精算について明記してあります。

 

(公租・公課の負担)

第□条 本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。

2 公租・公課納付分担の起算日は、標記の期日(D)とする。

3 公租・公課の分担金の清算は、残代金支払時に行う。

(宅建協会の売買契約書の雛形から引用)

また、固定資産税について特約として契約書に以下のようにうたうことが一般的です。

 

【例】平成〇年度固定資産税・都市計画税については、平成〇年1月1日土地所有者(売主)に 納付書が届きます。平成〇年度分の精算について、平成30年度▲月分までを売主負担とし、次月から翌年3月末日を買主負担とし 共に本物件引渡し時の精算とします。

 

特約としてうたうということは、まさか・・

その真実はこちら。

実は売却の際の固定資産税の負担の法的負担はない

「一般的」には固定資産税の負担について

法律では決まっていません。

購入側の負担を増やさない為に

売却側が負担することも可能です。

あくまで、お互いの話し合いで固定資産税の負担について決めるのです。

だから、逆も然りです。

購入者側が購入時の年の固定資産税をすべて負担することもできます、

なお、固定資産税については

売却側に納付書が送られてくるので

実際は売却側が支払う形になりますが、

売却時に取り決め分を購入者から頂くかたちになります。

 

忘れてはいけない「都市計画税」

固定資産税と共に市町村から徴収されるのは

「都市計画税」です。

原則、都市計画で指定されている土地や家屋の所有者にかかります。

税率は1,000分の3とされています。

こちらに関しても固定資産税とともに月で精算されることが多いです。

なお、市街化調整区域では

都市計画税はかかってきません。

が、基本的に市街化調整区域では

家を建てることができません。

ラッキーなのか、アンラッキーなのはともかく

清々しい気持ちで売買契約が進めばよいですね。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

相続した不動産の名義変更って必要?どんな手続きがあるの?

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相続した不動産の名義変更って必要?
どんな手続きがあるの?

身内が亡くなると、悲しみにくれて何も手に付かないものです。

この辛い中、やらないことが山ほどあります。

お葬式や役所に届けるものなど、キリがありません。

そのなかでも、避けて通れないものが

「相続の手続き」

相続するか否かを決めるのは

「死亡した事実を知ってから3ヶ月以内」となっております。

では、相続をしたと決めていざ不動産を相続することになった場合

現状は亡くなった方の名義のままになっているケースが多いです。

名義変更については具体的にどのように動けばよいでしょうか。

名義変更をする必要はあるのか

「相続」によって不動産の名義を変えることを

「相続登記」といいます。

相続登記には「いつまで」と期限は決まっていません。

そのため、売却をするまで「名義は被相続人のまま」のケースが多いです。

しかしながら、名義を変えなければ空白の持ち主というわけですから

必ず名義は変える必要があります。

名義を前の持ち主(被相続人)でいると

トラブルになることもあります。

名義変更せずに発生するトラブルとは

相続した不動産の名義を変えないと

トラブルが発生する可能性が高いです。

 

・トラブル1 勝手に売却された

「遺産分割」の話し合いの決着がつくまでは

被相続人が残した不動産は

他の相続人と「共有」する形になります。

いつまでも答えを出さずほったらかしにし

他の相続人が勝手に「法定相続分」に見合った相続登記をするかもしれません。

その後、その相続人が第三者に売却し、

購入者が先に「不動産移転登記」を済ませてしまったら

自分の所有権を主張する術がなくなりますね。

 

・トラブル2 長く放置することによって権利関係が複雑になってしまった

不動産の名義変更をしないで長く放置すると

思いも寄らなかった事態が起こることがあります。

相続する兄弟が複数いたとします。

数十年相続しないでおくと、

相続する兄弟がなくなってしまい、

その子どもが相続人となることもあります。

2~3人の共同相続で住んだものを

10人以上の共同相続に変わってしまう場合も

人数が増えれば増えるほど協議は難航します。

中には数十年の間に考えが変わる者もでてきます。

遺産相続にはトラブルがつきものです。

数年も放置せずに、専門家を雇うことで早急に解決しましょう。

 

相続登記の方法とは

基本的に司法書士にお願いをすれば時間を短縮することはできます。

ちゃんと法定相続分の話し合いができていれば

相続人全員で登記をすることができます。

もし、協議が上手くいっていなければ

法定相続分だけを単独で相続登記をすることが可能です。

司法書士に頼むなら

亡くなった方の戸籍謄本や住民票の除票などが必要になります。

相続人側としては同じように戸籍謄本と住民票が必要です。

また、相続関係説明図を作成をお願いされる可能性もあります。

利害関係が複雑に絡み合っていれば、

それに応じた書類が必要となってきます。

遺言書が残っていなければ

「遺産分割協議書」が必要となります。

相続人全員の記名押印が必要となります。

次に登記申請書を作成します。

なお、登録免許税がかかります。

不動産の固定資産税評価証明額×0.4%

なので、固定資産税評価証明書を用意しなければならず

こちらも取り寄せるのに費用がかかります。

※土地1筆、建物一棟を1件として、1件に300円、2件目からは100円かかります。

そして必要書類を法務局へもって行き、手続き完了です。

なお、司法書士に頼む場合、報酬がかかります。

ご自分でもできます。

トラブルがない場合はすんなりといきますから他の相続人と相談してみてください。
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媒介契約の種類とポイント

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媒介契約の種類とポイント

売却する不動産の価格を決断し、

委託する業者をある程度絞ったところで

気になるのは「委託する際の形態」です。

不動産業者に売却の仲介をお願いする際

「媒介契約」というものを書面で結びます。

むかーし、昔は口約束が多かったとのことです。

しかし、現在は宅地建物取引業法34条の1項と2項に定められているように

宅建業者は売買の媒介や代理をする場合には

必ず「書面化」しなければなりません。

業者はこの書面で「売買契約」に繋がるように努力をする宣誓をするのです。

「媒介契約」のタイプ

媒介契約には3種類あります。

①専属専任媒介契約

②専任媒介契約

③一般媒介契約

 

①の「専属専任媒介契約」とは一社オンリーで仲介をお願いする契約です。

重ねて他の不動産会社にお願いすることはできません。

この契約をすると、預けた物件が優先的に市場に出回る可能性が高くなります。

要するに、自分だけを選んでくれたからと不動産会社が力を入れて営業します。

ただ、デメリットもあります。

知り合いが「欲しい」と言っても直接契約はできません。

「専属専任媒介契約」を結んでいる業者を通して売る義務があります。

 

②の「専任媒介契約」はどうでしょうか。

この契約は①の「専属専任媒介契約」と同様一社オンリーの仲介です。

しかし、自分で見つけてきた相手なら直接売ることができます。

こちらのデメリットは、複数の会社に依頼ができません。

お客さんの目に多く触れられない可能性があります。

これは「専任専属媒介契約」も同じことが言えます。

 

では③の「一般媒介契約」はどうでしょうか。

大きな違いは「複数の不動産会社」で募集をかけることができることです。

たくさんのお客さんがこの物件を見ることができます。

ただ、どの不動産会社も委託した物件を「第一優先」として扱われません。

いつまでも決まらない可能性もあります。

募集の仕方以外の違いについて

媒介契約の違いは大きく言えば

「お客さんの募集」の方法が違います。

しかしながら、それ以外の違いがあります。

売却する不動産が世の中に出回るには

一般的に「レインズ」という機関に登録します。

一般専任媒介契約ではレインズの登録の義務はありません。

しかし上記の媒介契約以外はレインズの登録は必須であり、義務です。

更に細かく分かれます。

レインズに登録する「期限」に違いがあります。

専任専属媒介契約では締結日の翌日から「5日以内」となっています。

専任媒介契約では締結日の翌日から「7日以内」となっています。

また、活動報告の頻度も決まっています。

専任専属媒介契約では1週間に1回以上報告をする必要があります。

専任媒介契約では2週間に1回以上報告をする必要があります。

最後に「媒介契約」の有効期間も決まっています。

一般媒介契約では有効期間はありません。

しかし、上記以外の媒介契約は「3ヶ月以内」と決まっています。

 

なお、報酬額(いわゆる仲介手数料)については

どの媒介契約でも上限は決まっています。

下記の通りです。

 

報酬額規定表

仲介手数料は、売買代金×3%(+別途消費税)と計算します。
もし、ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合

委託する媒介契約書には「即算式」として

「売買報酬額×3%+6万円」と表記されています

(計算結果は変わりませんのでご安心ください。)

上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産業者の事務所に掲示されております。

どの媒介契約にしろ、メリットやデメリットがあります。

重税前の「売却する」チャンスです。

是非、一度業者にお問い合わせください。

不動産売却で知っておきたい注意点

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不動産売却で知っておきたい注意点

持っている土地や建物など

「不動産売却」をする際は「お金」が動きます。

知っておきたいことや確認すべきことがいくつかあります。

もし、確認を怠ってしまった場合に

損害が発生したり、周りに迷惑をかける可能性もあります。

自分を守るためにも大切なこと

おさらいをしておきましょう。

売却前に確認しておくこと

不動産を売買する手続きを始める前に確認しておきたいことがあります。

①家族の意思表示及び共有名義人の意思

②所有者は本当に自分になっているか

③相続で受け取った不動産なら名義が自分になっているか

④不動産を賃貸している者への説明と買主さんへの賃貸についての同意

⑤お持ちの不動産に埋葬物や有害なものの有無か調査は済んでいるか

⑥建物なら建築確認はとれているか否か

⑦土地や建物の境界線は明確か

主に6つあげられます。

①についてですが、家族の反対や共有所有者の反対があるのにも関わらず

契約してしまい、結局契約破棄をしてしまったケースがあります。

その際は「解約手付金」をしはらうことになっております。

また、それと同時に損害賠償責任に問われることもあります。

例えば、住むはずだったのに家を購入できなかったら

買主さんは新たに家を探す必要があります。

敷金、礼金、そして引越し費用や新しく購入した家具代も請求されることもあります。

②~③についても契約が成立しなかった場合は同じようなことになります。

④に関してもトラブルになるケースもあります。

例えば、買主さん側が実際に賃貸している建物を使いたい場合は

賃貸している方の契約を終了させなければなりません。

それが「売却条件」だった場合は、

売却する側が賃貸している方に引越し費用などを負担しなければならないケースも。

更に⑤~⑦の確認をせずに売却してしまった場合

「傷」がある不動産として認められてしまい、

「瑕疵担保責任」に問われる可能性も出てくるからです。

万人にうける「完璧な不動産」なんて一つもありませんが、

もし、買う側にちゃんと分かった上で説明をしていれば

納得して購入してもらうことができます。

「売却に不利かも・・・」と思っても

後からの責任を考えれば、包み隠さず物件に対する情報を教えるべきです。

最近は「心理的瑕疵物件」・・所謂「事故物件」についても

情報をきちんと説明することが好ましいです。

⑦について後で購入側と隣近所の人とトラブルになった際に

責任を売却側に請求されることもあります。

不動産取引につきましては裁判沙汰になる可能性もありますので

物件に対する情報をきちんと整理した上で業者に依頼をしてください。

売却前に知っておきたいこと

売却前に一番知っておきたいことは

やはり「経費」がどれくらいかかるかです。

①仲介手数料

②印紙代

③登記費用

④測量費や引越し代など必要に応じてかかる経費

 

①の仲介手数料としては以下のような規定があります。

 

報酬額規定表

ご自宅などの売却の場合は400万円を超える場合

仲介手数料は、売買代金×3%(+別途消費税)と計算します。

委託する媒介契約書には「即算式」として

「売買報酬額×3%+6万円」と表記されています

(計算結果は変わりませんのでご安心ください。)

なお、上記の内容の報酬額規定表は必ず不動産業者の事務所に掲示されております。

仲介を頼んだ際の「媒介契約書」にもこの額が歌われます。

 

②の印紙税については売買契約書に「切手」みたいなものを貼ります。

その切手みたいなものこそが「印紙税」です。

印紙税は売却代金によって違います。

平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間は

「軽減税率」(税金が従来より安くなる)が摘要となります。

 

不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の税額一覧(軽減税率適用時

※国税庁HPによる

 

③については抵当権を抹消する費用など登記について司法書士に支払う代金です。

 

④については土地の境界線を引く際の費用や引越し費用など

ケースバイケースな費用です。

こちらの費用は「いくら」とお伝えできないのが現状です・・・。

 

もし経費を考えないで売却をすると、

急な出費の出所に迷い

ついには金融機関に借りることになりかねないです

低金利の時代とはいえ、厳しいですよね。

予算はこれくらいかかると把握した上で自分の財布に入るお金を見積もりましょう。

また、注意しておくことは、

その後、所得税等の税金がかかるということです。

入ってきたお金をすべて使うことはなく

後からかかる税金分は残しておきましょうね。

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初めてでもわかる不動産売買

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初めてでもわかる不動産売買

お持ちの土地や建物など「不動産を売る」となると
何から手をつけてよいやら分かりませんよね。
周りを見渡せば、たくさんの不動産業者・・・。
ネット上にもたくさんの業者が溢れています。
「まずは弊社に見積もり依頼を・・・」とのFAXやチラシ。
不動産業者に大切な財産を委ねるなら
やはり、ご自身も「不動産の知識」を手にいれることが大切です。

まずは、売買の流れを知ろう!

不動産を売買するためには、「流れ」を知っておくのが重要です。

①不動産の査定

今の時代、査定はネットで一括依頼できます。

査定結果が数件ある中で

今、ご自身の不動産がどれくらいの価値があるかを把握しておきましょう。

また、査定を出してくれた不動産会社数件に行き、話を聞いておきましょう。

直ぐに一つの業者に絞るのは決してなさらないで下さい。

別荘地などであれば、東京の業者の方がお客さんを抱えている可能性もあります。

大手であれば、売れないような土地も「外国人」の需要も見込めます。

都心に住む方なら、大手の不動産会社に見積もりを依頼するのも手です。

住宅地であれば、お持ちの不動産に近隣の工務店も強いです。

 

②不動産の媒介契約

お持ちの不動産を世の中に出すなら

業者に仲介に入ってもらうのが大切です。

仲介をしてもらう「媒介契約」を結ぶのが通常です。

媒介契約にも

「専属専任媒介契約」

「専任媒介契約」

「一般媒介契約」

の3種類があります。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は

業者1本でしか仲介を頼めません。

しかしながら、期限が3ヶ月と決まっているので

決まりが遅い場合は他の業者へ移るのも可能です。

なお、一般媒介契約だと、多数の業者に頼めますが、

業者としては「一般媒介契約」だとどうしても案内等を後回しする可能性もあります。lなお、建物ならカギの受領をどうするかを話し合うのが大切です。

現在住んでいる建物を売買に出す場合は部屋の掃除をお忘れなく!

 

③契約

いざ、契約をするときに大切なのは

自分の不動産が本当に自分のものかどうかを確認することです。

登記簿上、ご自身の名義になっているか、

共同名義であれば、他の所有者も賛同してもらっているかを

一度確認する必要があります。

そうでなければ、違約金が発生する場合があります。

費用としては、契約書に貼る「印紙税」が発生します。

④引渡し、代金の清算や登記の移転手続き

契約が済めば、実際の不動産の名義を買い手側へ変更します。

司法書士に頼んで所有権移転手続きをします。

その際に、司法書士への報酬等の費用がかかります。

また、当然「引き渡す」作業も大切です。

もちろん、不動産の売却の決済が終わり次第行います。

なお、もし売却する不動産に住んでいるのなら、

残地物を残すことなく、引越しを完了しなければなりません。

次に住むところも確保する必要があります。

 

不動産を売る前に確認・注意しておきたいこと

売却する予定の不動産が本当に自分のものかどうかを確認する書類を用意しておきましょう。もちろん、不動産業者に頼むのもよいです。権利書や建物の図面、ご自身が購入した昔の重要事項説明書等を用意しておけば、手続きがスムーズに行きます。また、中古の物件に関しては、建築確認を受けているか否かの書類も必要です。また、古い家を売る際には、「解体費用」を予め見積もっておきましょう。

なお、売却した時には「所得税」等税金がかかります。もちろんある一定のマイホームであれば安くなる可能性もあります。税金を滞納しないためにも、その費用を確保しておくのも大切です。

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