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2019年6月11日 火曜日・・・
不動産売却後の確定申告方法について

増え続ける「空き家」問題。空き地空き家は早めの売却がおすすめ

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増え続ける「空き家」問題。空き地空き家は早めの売却がおすすめ

 

今年、平成31年は「増税」の年だといわれています。契約自体は3月31日までに済ませると「消費税8パーセント」で済みますが、それを逃すと10パーセントになるため、購入する側の「買い急ぎ」が発生しているところです。(※引き渡しが今年の9月末であればその後の契約日になってもよいという例外もあります。)

そこで、嬉しい悲鳴が聞こえるはずなのは、「既存空き家」です。売りに出しているのになかなか売れない「空き家」。空き家が放置されればされるほど「売れない」といわれています。

空き家問題について

 総務省の「住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸で,5年前と比較すると,304万戸の増加で,増加率は5.3%となりました。ところが、空き家率(総住宅数に占める割合)は,平成10年に初めて1割を超えて11.5%となり,平成25年には13.5%と,20年に比べ0.4ポイント上昇し,空き家数,空き家率共に過去最高となりました。実に7軒に一軒が空き家という状況です。平成27年5月には「空き家対策推進に関する特別措置法」が前面施行されました。このように社会の課題が大きくクローズアップされており、各自治体や宅建協会が「空き家バンク」制度や媒介に関する体制を整えようとしています。なお、空き家の増加は災害時の対応や犯罪防止を難しくしたり、景観の劣化を伴う弊害があります。

 

空き家を抱えると所有者が抱える問題

 

空き家を抱えると所有者にも問題が起こります。使っていない資産のために固定資産税を払い続けなければなりません。そもそも、家というのは人が住んでいないと手入れをしなくなり、劣化しやすくなります。空き家を管理せず放置すると、「勝手に使われる」、「放火をされる」すなわち「犯罪の温床」となりやすくなります。また、空き家の外部材落下や倒壊で通行人に怪我を負わせる危険性があります。地震や台風などの自然災害の際も空き家によって様々な二次災害が起こった例が報告されています。なお、空き家の管理を怠り損害を与えた場合には、所有者が責任を負うことになっています。屋根の補強をせずに屋根がふっとび、その屋根で車が傷ついたり、他の家が壊れたりしたというケースがあります。台風による損害自体、保険適用が難しくなる可能性があります。「天災」だと損害が多数発生するため、保険適用外としての文言が通常の保険には謳われることが多いです。何かあったときには所有者が逃げられない責任を負うことになります。このように空き家を抱えることは「大きなリスク」があるのです。

 

空き家による損害をカバーする保険もある

 

前述のように空き家を放置すると様々な問題が発生することが多いです。空き家の管理をしっかりしていれば、災害などを防げる可能性が高いです。万が一の「地震」のためには「地震保険」を。そして「火災」のためには火災保険をかけます。しかしながら、空き家は「一般物件」として取り扱われるため「普通火災保険」の対象となります。普通火災保険の保険料は住宅火災保険の保険料と比較しますと約2倍以上高くなります。また、空き家が近隣の居住者や通行人などの第三者に及ぼした損害にたいする賠償を補填する「施設所有者賠償保険」で対応できます。しかしながら「使うことのない」ものでコストがどんどんかかります。まさに空き家は「負」動産、負の資産という状態になります。

 

空き家は早めの売却を

空き家は早めに売却することがおススメです。しかしながら、状態の悪いものには買い手が付かないものです。作りがしっかりしている家ならば、リフォームして「リノベーション物件」として売るのも一つの手です。しかしながら住めないような空き家はどうしましょうか。住めない家が付いていると、印象が悪くなります。解体して土地だけを売却すると、早く売り手がつきます。解体費用は高くて100万円程度かかりますが、固定資産税を数年払うのを考えれば安いものです。是非、増税のこの機会に検討してみてください。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

相続したくない!いらない土地、空き家はどうしたら良いの?

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相続したくない!いらない土地、空き家はどうしたら良いの?

空き家を相続したとき

 

最近「空き家」の管理について問題となっております。というのも、子どもが都会へ出てしまい、地元に戻らなくなった「過疎化」が一因となっています。更に、結婚をしない世代が多く出てくる中、少子高齢化も拍車をかけているといわれています。しかしながら、遠くに住んでいるのにもかかわらず、親が施設に入り、親が住んでいた家がそのままにしているのなら尚更早く手を売っておく必要があるでしょう。

 

相続は「放棄」することができます

突然、予期することなく、身内の財産を「相続」することがあったとき、貴方はどうしますか。「お金を手にすることができる~♪」となんだか得した気分になるイメージはありますよね。しかし、「相続」するのは+(プラス)の財産だけではありません。残念ながら、「借金」などの-(マイナス)の財産も引き継ぐことがあります。プラスの財産だけいただいて、マイナスの財産だけは受け取りたくないのが通常です。しかしながら、どちらも受け取っての「相続」になります。総合的に債務だけを受け取らないといけないとなると、皆「破産」してしまいます。マイナス面もプラス面も相続しない「制度」があります。これを「相続放棄」といいます。もし、引き継ぐ予定の「空き家」に価値がないようならば、「放棄」することも一つの方法といえるでしょう。

 

相続放棄の方法と概要について

 空き家を相続放棄する際、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申述を行う必要があります。「相続開始を知った日から3か月」というリミットとなり、「被相続人の死亡から3か月」ではありません。それが「複雑」になるポイントとなっております。「相続開始を知った日」とはいつのことでしょうか。自分の親と親密な関係をとっておれば「死んだ」日は「当日」だと分かるでしょう。しかしながら、西日本大震災などの大災害や事件などに巻き込まれた場合はそうはいきません。また、疎遠になっている親戚の空き家を引き継ぐケースも同じことがいえます。法律では、そのようなケースの場合「被相続人が死亡したことを通知された日」も該当するとしています。更に、兄弟の奥さんが「相続放棄」をした場合もあります。そのときに「起算点」は「優先される相続人が相続放棄をしたことを知った日」としています。特段の理由があれば、相続放棄の期間を更に3か月間延長することも可能です。

 

相続放棄の注意点

 

「相続放棄」の注意点は主に2点あげられます。1点目は「相続開始から3カ月以内に申請をすること」があげられます。「負」動産を手放すには「タイムリミット」があることを忘れないでください。2点目は最初にお話をしましたように、相続放棄をすると、「空き家」だけでなく全ての相続財産を放棄することがあげられます。「全ての相続財産」とは、土地や建物といった不動産だけではなく、預貯金や有価証券(株券)、さらには宝石や貴金属、骨董品も含まれますので、思い出の品も「価値」があるものはすべて「投げ出す」必要があります。

 

相続放棄をするには専門家と相談を

相続放棄をするには、なんせ「時間」がありません。原則3ヶ月のタイムリミットで相続放棄をするか否かを考えるのと同時に「家庭裁判所へ申述書を提出」する作業も必要になってきます。やはり専門家に相談しながら手続きを進めることが一番の最良な方法だといえます。専門家とは「司法書士」や「弁護士」といった「法律のスペシャリスト」です。価格は先生によって違います。まずはホームページや役所の無料相談室などに相談されてはいかがでしょうか。また、「宅地建物取引協会」は一般向けに法律相談を行っておりますし、市役所等で「無料相談会」も行っております。タイムリミットがありますから、早めのお手続きをおすすめします。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

仲介を依頼する不動産会社の選び方

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仲介を依頼する不動産会社の選び方

まずは複数の業者に査定を出してみる

不動産の査定については、不動産業者によって算定方法が違っている場合があります。会社独自のマニュアルを使うところもあれば、不動産流通機構が出しているマニュアルを使うところもあります。まずはホームズやスーモのサイトで複数の不動産業者に査定の依頼をとるのをおススメします。「一括査定」というものができます。更に、購入元の工務店や不動産業者に相談してみるのもよいでしょう。複数の査定をとって、納得できる査定をした業者を何社かピックアップしてみてください。

 

担当者と会ってみる

次に担当者と会ってみてください。「実店舗」がない業者ははっきりいって「危険」です。売却予定の不動産で立ち会った後に「名刺」を渡されると思います。信頼できる受け答えをしてくれる営業担当であれば、その名刺を元に業者の住所に行って見ましょう。

 

最終的に本当に任せて大丈夫かを把握する

不動産を売却する際にどの不動産業者に頼んだらよいでしょうか。よく広告に「売るなら弊社にお任せください」「秘密は守ります」と入っているけど、この業者に頼んだほうがよいのだろうか。しかしながら、不動産=こわいといったイメージがありますよね。確かに日本の不動産業界は「不透明」なイメージがつきものですよね。北川景子のドラマをみると、凄腕の営業マンが次々と売っていくといった感じですね。

しかしながら不動産業者になるには「不動産業」をするための手続きが必要です。例えばなにか損害を被った場合に「損害賠償」ができる財力があるか、犯罪歴がないかなどを調べます。更に5年に一度「更新」といった際に問題があれば、不動産業を営むことができません。「宅建業」の免許を持っている会社に預けてこそ、信頼できる会社といえます。

査定も納得いく形の価格が出て、かつ営業担当にも信用が置けるならば最終的に依頼する「不動産業者」が存在するかの確認を取ってください。というのも、ペーパーカンパニーという存在だった場合もないともいえません。そして、宅地建物取引業の免許番号を宅建協会に確認してください。おそらく名刺の下に宅建協会の所属ナンバーが書いてあります。ない場合はメールや電話で教えてもらいましょう。「申請中」といわれたら、危険です。宅建業の申請中には「宅建業の営業活動」を行えません。

最終的に、その業者に本当にその営業担当者が存在するかを確認してください。というのも、もともとその業者に働いていたが、実際は働いておらず、「詐欺」を働く者もいるからです。例えば、手付金を貰った後、連絡が取れなくなるケースもあります。大切な財産です。詐欺にあったら、大きな痛手となるでしょう。もちろん、その場合は通常元いた業者が「責任」をとって「損害賠償」をしてくれます。ただ、「シラ」を切る業者も中にはいるので、媒介契約の前に必ず業者の登録番号を宅建協会で確認してください。

 

大切な財産を「委託」する判断をするのはあなたです

「宅建業違反」や「詐欺」に巻き込まれなくても、「営業活動」を怠っている業者も中にはいます。本当に自分の委託した「不動産」が世の中に出回っているか確認してください。媒介契約をすると「レインズ」に登録され、「売り」に出されている物件だと日本全国の業者が把握できるからです。また、ホームズなどと連携してインターネットで広く「営業活動」を歌っているなら、自分の不動産がネット上で売りに出ているかもチェックしてください。もし、動きが遅ければ、「専属専任媒介契約」の期間が過ぎれば、別の業者に乗り換えることも可能です。自分の財産をどう動かすのかを決定するのは「自分」だという覚悟は絶対に必要です。それが「失敗」しない「コツ」だといえます。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

あなたの所有する不動産はいくら?

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あなたの所有する不動産はいくら?

土地の価格査定に使われる「価格」の基準

 

 土地、建物ともに「法律的」に決められた定式というものはありません。そうなると、少し不安になりますよね。しかしながら、不動産会社は多くは「公的資料」に基づいて価格を出しています。代表される資料というのが「土地の路線価」と「地価表示価格」と「基準地の標準価格」です。

①土地の路線価・・・「相続税」や「贈与税」などの国税を計算するときの根拠とされるもので、「相続税路線価」といいます。「時価」の8割を目安につけられます。

②地価表示価格・・・都市計画区域その他の公示区域で定められる、国土交通省管轄。

③標準価格  ・・・都道府県の区域内で定められる、都道府県管轄。

 

土地は①~③を元に査定地の価格を算出します。土地・建物共に価格の評価は「費用性」と「収益性」と「市場性」の3つを元に鑑定されます。

・費用性・・・土地と建物を造るときの費用

・市場性・・・過去にどのくらいの価値で取引されたか

・収益性・・どのくらい有効活用できるか

以上の三角関係がなりたち、価格が決められると言われています。更に「交通事情」や「環境」や「土地の形」などの条件も価格を決める上で大切だといわれています。

 

 

建物の価格査定方法について

 建物の価格の査定方法として代表的なものを上げてみます。

【原価法】

建物に関しては、「建築費」を元に計算されることが多いです。しかしながら、建築年数が経つとともに、コスト自体が時代とともに違ってきます。だから、「現在同じものを再建するならどれくらいかかるか」という観点から「建築費」を計算することが多いです。また、築年数がたつと「経年劣化」が生じます。そこで、「減価償却」をして、建物の価格をだしていきます。更に、「建物の状態」によって価格の上下があります。計算方法としては業者によってズレが生ずることもあります。

【取引事例比較法】

もし、マンションのように「条件の似た」物件があって、かつ数年の間に取引があった場合はその価格を参考にすることもできます。必ず「同じ」物件は一つとはありません。違った部分に着目して、価値の上下を決定することが大切だといえるでしょう。例えば、マンションなら「階数」「角部屋」など同じマンションでも「部屋」の条件が違ってきます。戸建て住宅でも立地自体が違ってくれば、価格の査定もまた違ってくるでしょう。

【収益還元法】

 アパートやテナントなどのように、「賃料」等の価値を生み出す不動産の価格査定の際に使われる事が多いです。マイホームとして「住む」ための不動産にはほとんど使われません。計算方法としては査定する「不動産」が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めます

 

土地及び建物一体としての価格査定の注意点

古い家付きの物件なら「家」が付くことで土地自体の価格が下がる場合があります。なぜなら、リフォームするまでもない「家」は「負の財産」と見なされてしまいます。古家の解体費こみの値段なら「土地」そのものの値段に近くなります。解体費をはずした値段であれば、かなり下がります。しかも、古い家がついていると、世の中に出したときにお客さんの飛びつきが悪いといった欠点もあります。解体費用には100万円以上かかる場合もあります。業者としても、売主としても「早く」売ったほうがトクですし、最終的に「不動産の査定額」があがる可能性が高いです。古い家がついてなければ、お客さんも飛びつきやすいです。更に、固定資産税の支払いも早く売ってしまえば、その分負担することもないです。

 

実際の査定方法とは

業者によって査定の方法が違ってくる場合があります。査定を急ぐ方には土地の前面の「路線価」を0.8で割る方法で出すこともあります。また、固定資産税評価額を参考にして出す場合もあります。特に建物の査定には重宝されます。また、査定先の業者が宅建協会に属していれば、その協会で使うマニュアルで出されることもあります。更に、大手の不動産業者であれば、独自のマニュアルで出すケースもあります。なお、システムに当該物件の情報を入力して、査定をしっかりだしてくれる業者もあります。最終的に媒介契約を結ぶ訳ですから、「根拠」ある査定価格でないと宅建業法違反となります。明らかな「根拠」を示してくれる業者を探しましょう。

ちなみに、公益財団法人 不動産推進センターが出しているマニュアルでは土地については「事例比較方式」をとっています。建物なら「原価法」を採用しています。

☆マニュアル☆

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/kakaku/outline.pdf

 

では実際にはシステム上はどのように出すのでしょうか。

 

①査定対象となる不動産と同じような物件を探す(売買の実例を収集します。)

②同じような物件の坪単価または、㎡単価を出します

③宅建協会の「システム」を使い、査定対象の不動産との条件との比較をします。

④査定対象の物件の価格査定計算書がでます。

 

もちろん、上記「査定方法」以外の出し方もあります。例えば業者独自の端末のシステムを使う場合もあります。しかしながら、ベテランの業者の営業さんなら、場所を把握した上での「査定」を行うというケースもあるでしょう。三者三様といったように、査定が会社によって違ってくるケースもあります。

中古物件なら、特に該当する土地の地域性を知らない業者と知っている業者では付ける「査定額」も変わってくるでしょう。売れなければ、結局「下げる」処理をする必要もでてくるでしょう。やはり「長く売れない」と、その分だけその不動産の価値が「腐ってしまう」可能性もありますから、最初から「適正価格」をつけてくれる業者を見つけるのが大切だといえるでしょう。無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら

譲渡所得の「3000万円特別控除」とは

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譲渡所得の「3000万円特別控除」とは

売却した(=譲渡した)不動産が自分の住んでいる家やその敷地である場合は、一般の譲渡の場合に比べて、税金の負担を減らす特例が設けられています。その中でも、今回は「居宅財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例をお話します。

 

「特例の対象となるマイホーム」=居住用財産の譲渡とは

 

そもそも「居住用財産」とは居住の用に供している家屋とその敷地といいます。

そして、特例の対象となる「譲渡」の条件とは下記の通りです。

①現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡

②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地を譲渡する場合も①と同様の特例の対象となる(※その期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用となる)

③災害などにより移住していた家屋が滅失しまったときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合も①と同様の特例を受けることができます。

④転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年の12月31日までか、取壊し後1年内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。(なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります。)

 

注意点とは

 

注意点①

特定の親族や直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族へ売る時は特例をうけることができません。また、「会社」も同じことがいえます。すなわち、本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社へ売却する際も特例を受けることはできません。

注意点②

特例の適用は3年に一度だけしか摘要を受けることはできません。

 

 

居住用財産の3000万円特別控除

「居住用財産の3,000万円控除」は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」のような「保有期間」の条件はありません。この特例は「譲渡益(もうけ)」から控除されます。しかし条件があります。「収用等の特別控除または買換えなどのほかの特例の適用を受ける場合や、この特例の適用を受けるための目的だけで「入居」したと認められる場合は適用されません。

 

計算方法

そもそものお話ですが、個人が土地や建物を売却し、もうけがでたときは、「所得税」と「住民税」がかかります。譲渡所得の税金の計算としては、いわゆる「もうけ」とは「課税譲渡所得金額」です。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

ここでは

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3000万円特別控除

 

という形になりますね。

 

「課税譲渡所得金額」×税率(所有期間、税金の種類によって前後する)

 

以上のような計算で算出されます。

ちなみに税率は下記のように変わります。

 

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

なお、所有期間が10年を超える場合は更に税率が軽くなります。

 

更地で売っても3,000万円の特別控除が受けられるケースもあります

 

原則として「3,000万円特別控除」は「敷地のみの譲渡」には摘要されません。しかし、①と②の要件のすべてを満たすと、摘要可能となります。

 

①その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取壊した日から1年以内に締結され、かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を譲渡したものであること。

②その住宅を取壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付等の業務の用にきょうしていないこと。

 

更に、その敷地の所有期間がその住宅の取壊した年の1月1日において10年を超えたら「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受けることができます。

 

共有名義はお得になることも

 住宅と敷地のそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、かつ、二人でマイホームとして使用していれば夫と妻のそれぞれの持ち分について「3,000万円の控除」を受けることができます。

 

 

どうしても、マイホームのローンが厳しいときには

 ローンでマイホームを購入すると所得税の「ローン控除」が受けられてお金が返ってくる反面、毎月のローンの支払いや固定資産税の支払いもあり、家計が大変になることもありますよね。マイホームの支払いが厳しいときは「借り換え」などの制度もありますが、売却して「買い換える」手もありますし最終的に賃貸に変えることもできます。

長い人生ですから、楽しく暮らしたいですよね。マイホームの売却の「税金」についての負担軽減の制度はケースバイケースです。売却するなら、所得税が上がる前が狙いどきですね。

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