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不動産の査定はどうしたらいいの?

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不動産の査定はどうしたらいいの?

まずは、不動産の購入元に相談する

 

自分の持っている不動産の価値を知っておくのは、今の時代は特に大切なことです。そもそも、「住宅の取得は一生に一度の大仕事」とは一昔前の話ですよ。特に別荘を持っていて管理が難しくなり手放す方も最近は多いようです。また買い換える予定だが、今持っている不動産の売却価格を頼りにしている方もいるでしょう。「事初め」として、「購入した不動産業者」に相談することが一番です。また、メンテナンス等をやってもらっている会社に相談して、おおよその値段を把握することができます。

 

そもそも、不動産の査定はどのようにやっているか。

不動産業者が査定をする際に「物件調査」を行います。交通の便や日照や採光、道路幅員や方位、敷地の形状などによって評価が大きく変わります。さらに建物の調査であれば、建物がどのような状態かを調べます。更に土地であれば、価格を出すときに「土地の路線価」「地価公示価格」「標準価格」を元に打ち出すことが多いです。土地の路線価は年1回1月1日時点の価格が各国税局(税務署)から出されます。この時価の8割を目安として路線化がつけられます。一般的な査定方法としては、「査定対象地」に似ている地価公示地を探す作業からはじめます。査定地の前面の路線価を0.8で割ってみるという方法もあります。建物の査定に関しては「固定資産税用の価格」を根拠に査定することができます。独自の価格査定計算システムで価格を出す業者もあります。

 

ネット上の査定をお願いする

以前から付き合いのある不動産業者へ査定をお願いするといろいろ面倒で売却の依頼を断り辛いという方は、ネット上で査定をお願いするのもおすすめです。というのも複数の業者の査定を貰うことができます。ライフルホームズやスーモなどで査定サービスがあります。4~5社に見積もりをとることができます。見積もり依頼後は、何社からメールや電話で査定結果が来ます。例えばライフルホームズの査定サイトだと登録したメールアドレスに結果が届きます。例えば下記の通りです。

 

「不動産売却査定サービス」です。
お客様が査定を依頼された物件について、不動産会社より査定価格が届きました。
専用ページ・・・・

 

そして、専用ページへ行くと今回査定した額とコメントと査定した業者の案内が届きます。
以下のURLから専用ページにログインし、査定価格を確認してください。下記のような案内へ飛びます。

 

 

査定価格

受信日時:2018/07/07 19:22:39

3,300万円 〜 3,700万円

査定価格の説明:この度は査定のご依頼を頂き誠にありがとうございます。 今回の査定は周辺の成約事例を参考にご提示させて頂きました。 お客様の建物は『シャリオ五島町』かと推察されますが、 こちらの建物は大変築年数も浅く、取引事例もまだございませんが、

五島駅からのアクセスの良い、学区も人気のエリアです。分譲マンションの場合には室内の状況によって販売価格の増減がありますが まだ築8年ですので綺麗にお使い頂いているかと思います。

当社としましてもぜひお取り扱いさせて頂きたい物件です。

売却の事情等はそれぞれあるかと思いますが、

ぜひとも当社にお手伝いさせて下さい。

 

実際の売却の依頼、ご不明な点に関しましては

ポタットハウス加盟店 宅建建設株式会社

(03××××××××××)までお気軽にお問い合わせくださいませ。

どうぞよろしくお願いいたします。

宅建建設株式会社 ポタットハウス五島店 ポタットハウス五島店 源 吉紀

 

上記のように専用ページへ飛んだり、ざっとした査定結果を電話でお知らせしてくれたり、メールでしっかりとした査定結果の根拠について「報告書」をPDFで添付してくれたりと丁寧に対応してくれます。アプローチとしてはさまざまです。匿名での査定依頼もできます。匿名でないサイトでは多少勧誘はありますが、通常は査定サイトに登録している会社は割りと大手が多いのであまり追ってこないので安心です。

 

専門家による査定をしてほしいなら

 

「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、不動産の適正な価格を知ることは正しい取引を進める第一歩です。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、不動産鑑定士による鑑定評価をしておけば、安心して取引をすすめられます。

売却するためなら不動産鑑定士は「不動産査定書」というものを作成します。ただ、15万円以上かかるので、通常は不動産鑑定士を通さずに査定することが多いです。裁判など国に提出するものなら、弁護士に不動産鑑定士による書類を提出するよう依頼されるでしょう。

ただ、鑑定士によって鑑定された価格が「売価」になるとはいえません。時代のニーズによっても不動産の価格は変化します。そのことを承知の上で鑑定するか決めていくとよいでしょう。

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不動産売却にかかる登記費用はどちらが払うの?

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不動産売却にかかる登記費用はどちらが払うの?

抵当権抹消登記

通常不動産を売却するときは「不動産の名義」を変更する作業をします。不動産の名義を変える事は「登記簿」上の名義を変えることです。抵当権という「借金の担保」が付いたまま売買をするのは違法ではありません。抵当権とは、金融機関などがお金を貸す際に、不動産や権利(地上権など)或いは動産(自動車や機械、船舶、飛行機など)や財団に設定する担保のことです。しかしながら、通常は「決済までに抵当権を抹消して購入者へ引き渡す」旨の契約が行われます。

つまり売却する側には「抵当権抹消登記」をすることが必要になります。

購入する側が「抵当権抹消登記」をする必要はありません。抵当権抹消、すなわちローンの完済をしないと始まりません。もちろん、全額を返済しないといけません。ローンを「繰り上げ返済」することになります。この際には、お金を借りていた金融機関に手数料を支払う必要があります。いわゆる、「全額繰上返済手数料」です。繰上返済手数料としては返済する期日によっても違いますし、ローンの契約の種類によっても違ってきます。3,240円から32,400円ほどまで大きな違いがあります。また、この手数料以外にも保証料返戻事務取扱手数料を1万円~支払う必要がある場合もあります。「融資手数料型」および保証料のお支払方法が「保証料金利上乗せ方式」の契約の場合は不要なときもあります。ローンをご完済された場合、設定登記をしている抵当権を抹消するための書類を送られてきます。抹消登記のお手続きをする際の司法書士への報酬等は売却する側の負担となります。

このように「抵当権抹消手続き」の費用は売却する側の負担です。では、その後の「売却」後の名義を購入する側に移す登記はどうでしょうか。名義を変える登記は「所有権移転登記」といいます。「所有権移転登記」の費用は一般的には「購入する側」の負担となります。しかしながら、「登記費用は誰が負担するか」は法律では決まっておりません。購入する側も売却する側も平等に負担するのが一般的です。だいたいは「購入する側」に金銭的負担が大きいので、不動産業者によっては負担を売却する側に求める可能性もないとはいえません。

登記名義人住所・氏名変更登記

しかし、「名義」を変えるにも売却する側の名義が違っている場合もあります。例えば、親の不動産を相続したものの、売却が決まるまで名義を変えない場合もあるでしょう。この際誰が「相続による所有権移転登記」の費用を負担するのでしょうか。それば、当然ながら「売却する側」の負担となるでしょう。売却する不動産が売却する側の名義と違っていては司法書士は購入する側への名義に変更するのは厳しくなります。また、売却する側が住所変更していたにも関わらず、登記の住所変更をしていなければ住所変更登記が必要になることがあります。これは、売却する側が負担するのが当然とする考えもあります。一般的には売却する側に負担を求めるのが多いでしょう

 

登記は必ずしも必要だとは限らない

しかしながら、登記が必ず必要でないケースもあります。例えば古家付きの土地を購入する際、古い家を取り壊すときです。古い家の名義を変えても、また壊すので、「閉鎖登記」をする必要がでてきます。手数料が多くかかってしまい、意味がないので、「登記」を前の持ち主のまま「閉鎖登記」をするのが便宜上多いです。

 

登記費用の負担は法律上は誰か決まっていない

売却予定の不動産を手放す気持ちが売却する側に少なく、購入する側が「どうしても欲しい物件」であれば購入する側が全部「登記費用」を負担する可能性もあります。逆に売却する側が「どうしても不動産を手放したい」をいう気持ちが強ければ売却する側がすべて「登記費用」を負担する場合もあります。「登記費用」は誰が負担するかは決まってはいません。トラブルにならないように不動産業者と連携して登記費用の話し合いは契約前にしておきましょう。

 

登記費用まとめ

売却をする側がローンで不動産を購入した場合「抵当権抹消登記」をします。

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③登記情報調査(全部事項)

 ④司法書士への報酬

これが司法書士にかかるお金です。①については、1不動産につき、1,000円かかります。売却予定の不動産が土地+建物であれば、不動産ですから、2,000円となります。

更に金融機関に支払うお金があるので、売却の際にはある程度お金を用意しておく必要があります。

 また、名義人を変える場合も司法書士に依頼するのに費用が発生します。

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③登記情報調査(全部事項)

 ④司法書士への報酬

抵当権抹消登記と同じようにかかります。④の報酬としては、1万円後半が相場です。すべて合わせて2万円程度です。

もし、購入者の名義変更の登記も負担するなら

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③司法書士への報酬

①、②に関しては実費になります。

①の登録免許税については固定資産評価額×20/1000で計算されます。

②は登記の情報見落としなく、全て確認ための証明書となっております。1通あたり600円です。若い司法書士の先生ならオンラインで証明書がとれますから、オンラインでとるならば480円または500円でとることが可能です。

③は前述の通り、司法書士の先生によってまちまちです。所有権移転登記だと4万5千円~が相場だといわれています。

名義変更等など簡単な登記なら自分でできないことはありません。まずは信頼のおける不動産業者を見つけるのが先決でしょう。

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不動産売却で必要な登記の種類と費用について

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不動産売却で必要な登記の種類と費用について

 

不動産売却で必要な登記とは

 

通常売却をする際は、「不動産の名義」を変更する作業をします。不動産の名義を変える事は「登記簿」上の名義を変えることです。この登記手続きを依頼するのは。「司法書士」です。また、司法書士は間違いなく「所有権を移転」(不動産の名義を変えること)の依頼を全うしなければなりません。所有権以外の権利が付いていないか調べ、付いていればそれをどうするかを不動産業者を通して話し合い、適切な登記処理を行います。

「マイホーム購入」の典型的な例ですが、不動産を購入する際に金融機関から購入代金の一部を借りる時があります。その際、購入する不動産を「担保」にします。担保にする証拠に、抵当権という権利を登記簿に登記します。

売却する際まだローンが完済できずに、不動産に「抵当権」がついていることがあります。その際「抵当権抹消登記」が必要になります。その後に「所有権移転登記」を行います。更に、購入する側がローンを利用するなら、新しい名義の「抵当権」を設定することになるでしょう。これは一般的な例です。ただ、売却する側が住所変更していたにも関わらず、登記の住所変更をしていなければ住所変更登記が必要になることがあります。また、死亡して相続で子どもに渡ったが、相続登記をしていないで相続人が売却するときには相続登記が必要となります。複雑な登記をすると、費用もかかりますし、必要書類も多くなります。

 

不動産売却時に必要な登記費用について

 

売却時の登記についてはケースバイケースです。ただ必ず「所有権移転登記」は必要になります。気になるのはいくらかかるのかですね。

「司法書士」への報酬ですが、自由に司法書士が設定できるようになっております。不動産業者との付き合いのある先生にお願いするケースが多いです。所有権移転登記時ですが、良心的な価格設定をしてくれる先生なら、他の先生と比べて3~4万円違ってくることもあります。ただ、「登記費用相場」もあります。更に登記の種類によって手数料も違ってきます。

 

所有権移転登記

 

所有権移転登記にかかる金額としては①~③となります。

 

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③司法書士への報酬

 

①、②に関しては実費になりま

①の登録免許税については固定資産評価額×20/1000で計算されます。

②は登記の情報見落としなく、全て確認ための証明書となっております。1通あたり600円です。若い司法書士の先生ならオンラインで証明書がとれますから、オンラインでとるならば480円または500円でとることが可能です。

③は前述の通り、司法書士の先生によってまちまちです。所有権移転登記だと4万5千円~が相場だといわれています。

 

抵当権抹消登記

 

抵当権が付いていれば、売却の際はローン額を消す作業が必要です。通常は不動産売却代金からローン未完済分を支払ってから金融機関が司法書士と連携してその作業を致します。抵当権抹消登記には下記の費用が必要となります。

 

 ①登録免許税

 ②登記事項証明書

 ③登記情報調査(全部事項)

 ④司法書士への報酬

 

①については、1不動産につき、1,000円かかります。売却予定の不動産が土地+建物であれば、2不動産ですから、2,000円となります。

②は登記の情報見落としなく、全て確認ための証明書となっております。1通あたり600円です。若い司法書士の先生ならオンラインで証明書がとれますから、オンラインでとるならば480円または500円でとることが可能です。

③については「事前調査」のために全部の登記事項が記載されている登記を取ります。1,000~1500円ほどかかります。

④について、相場としては15,000円となります。先生によって変わります。

 

見積もりを取ろう

 

なお、見積もり時には「不動産の公課証明書」が必要になります。

良心的な不動産業者ならいくつかの先生から見積もりを取り、安い先生に依頼するケースもありますよ。あまりにも高いと感じたら、直接登記をお願いする先生を探し、依頼することも可能な場合もあります。まずは、不動産取引業者へ相談してください。

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不動産売却にかかる測量費用はどちらが払うの?

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不動産売却にかかる測量費用はどちらが払うの?

 

不動産売却で測量が必要なとき

 

不動産の「測量」には2種類あります。「土地家屋調査士以外」による「測量」と「土地家屋調査士」による「測量」です。一般的に新築等の際に「土地の測量」をします。「建物の設計」をするには土地のある程度の広さが分からないと建築士が困ります。また、「土地家屋調査士」による「測量」は、新築した後や既存の不動産を売却する際に行います。つまりここでいう、「測量」とは「土地家屋調査士」による「測量」のことです。

「土地家屋調査士以外」による「測量」なら6万円~8万円で済みます。ところが、「土地家屋調査士」による「測量」は「表示登記」を前提とする測量です。専門家による測量は最低30万円かかるのが通常です。相場としては35万円~40万円です。しかしながら、広大な土地の測量であったり、公的な機関との立会いが必要な測量であれば100万円近くまで跳ね上がる可能性があります。

 

測量代の負担について

 

それでは、測量代は誰か払うのでしょうか。実際測量代の負担については法律では定めがありません。ですから、売却予定の不動産の購入者に負担してもらうこともできます。「売主」と「買主」の話し合いで決まる場合もあります。多くは不動産業者が「売主負担」として契約を進める場合が多いようです。しかしながら、購入者は購入の際に購入代金だけでなく、仲介手数料や印紙代金やローン契約時の手数料など費用の負担が沢山あります。少しでも購入者の負担を減らしたいと不動産業者は、測量代金を売却する方への負担をお願いするケースがあるようです。一つの理由としては、購入者の負担金が小さいほど、契約がスムーズに行くケースが多いようです。また購入者の負担を少なくすることで不動産業者の信用も高くなるからです。売却予定の物件が売れずにずっと手元においていると、固定資産税が余計にかかります。実際はその負担を考えれば、測量代も安いといえるかもしれません。ちなみに、固定資産税はその年の1月1日に所有している者が払います。しかしながら、年の途中で購入したら、購入時の月以降は購入者負担で、それ以外は売却者が支払うのが通常になっております。早く売った方が固定資産税を節税できるのです。

 

境界の明示の義務について

 

測量を絶対しないといけないとは言いませんが、売却予定の不動産は必ず「ここからここまでは自分のものだ」という事を明らかにしなければなりません。これを「境界の明示」と言いますが、不動産売却の契約書には必ず歌われているものです。しかも、宅地建物取引業法第1項2号にも不動産売買契約書には「物件を特定するために必要な表示」が必要だとしています。宅地建物取引協会が推奨している「契約書の雛形」には以下のように述べられています。

(境界の明示)
第4条 売却する方は、購入者に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。

 

測量が必要とは書いていなくとも、売却予定の不動産の広さを明らかにするのは、売却する方の義務としています。金属鋲(きんぞくびょう)、金属プレート、コンクリートや赤ペンキなどでできた「境界標」があれば安心です。しかしながら、消えかかっていたりした場合は要注意です。特に売却予定の不動産に関してご近所トラブルになっていれば一度は測量をする必要があります。隠さずに不動産業者と相談して契約を進めていきましょう。

※上図のような「境界標」があれば、とりあえずは安心できますね。

 

測量をすることは「トラブル」を回避する一つの手段

 

 

 実際は測量をしなくても売却はできます。この売買のことを「公簿売買」といいます。一昔前、特にバブル期は「公簿売買」がほとんどでした。しかしながら、「裁判」が簡単に起こせるようになった現在、登記簿謄本と実際の面積の違いから「裁判沙汰」になることが後をたちません。売却予定の不動産が必ずしも正しく「登記」されているとは限らないのです。今の測量技術と比べ昔は簡易的な装置を使って測量していました。実際の登記簿に登録している「面積」と実測面積(実際に売却前に計った面積)と差があることは多いです。もちろん、登記簿に登録している面積で不動産を売却することも可能です。しかし、登記簿に登録している面積が実測面積よりも小さい場合に問題となることがあります。大きく違った場合に裁判に発展したケースもあります。

リスクを回避するためにも、売却の前にプロによる測量をすることをおススメします。

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不動産売却で必要な測量、土地境界確定と費用について

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不動産売却で必要な測量、土地境界確定と費用について

 

不動産売却で必要な測量について

 

不動産の「測量」には2種類あります。「土地家屋調査士以外」による「測量」と「土地家屋調査士」による「測量」です。

「土地家屋調査士以外」による「測量」とはどのようなものでしょうか。

一般的に新築等の際に「土地の測量」をします。「建物の設計」をするには土地のある程度の広さが分からないと建築士が困ります。また、建築確認申請書を出す際も正確な数値がないと、許可されないので、必ず測量が必要です。この際は「土地家屋調査士以外」が「測量」をします。

次に「土地家屋調査士」による「測量」についてです。

「建物が完成した後」にも必要です。「この家は私の家だ!」と主張するには「表示登記」をする必要があります。「表示登記」は新築した家と家にくっついている「土地」を別々に行います。この登記をするには「土地家屋調査士」という専門家に頼みます。これが土地家屋調査士」による「測量」です。

「土地家屋調査士」による測量は「表示登記」を目的とします。

 

土地境界確定の測量について

 土地の売却の際に「土地境界確定」という作業をします。この作業の目的はどこからどこまでが自分の土地かを明らかにするためにあります。その作業のために「土地家屋調査士」による「測量」が必要になることもあります。

必ずしも「土地家屋調査士」による「測量」が必要になることはありません。例えば、山林などの広大な土地の売買のときです。周りに土地境界の件で争う可能性が低ければ「測量」の必要は必ずしもないといえます。そのそも「測量」の目的は「自分の土地を明らかにする」ですから、明らかにしても「争う」者がでてくる可能性が低ければ、人件費を削ったほうが得策です。さらに、境界線の目印として「境界標」がある場合で、かつ地積測量図と実測が一致している時は「土地家屋調査士」による「測量」を省く場合もあります。更にいえば、数年前に土地家屋測量士が測量して、表示登記した場合は「測量」を省略することがあります。

※「境界標」には、金属鋲(きんぞくびょう)、金属プレート、コンクリートや赤ペンキなどがあります。

 

ベテランの土地家屋測量士さんの中には、「土地境界確定」するために土地境界のことを「筆界」と呼んでいるときもあります。なぜ「筆」なのかですが、土地は1個、2個でなくて、「1筆」「2筆」と数えることから、この名がついたのではないかといわれています。

さて、逆に「土地家屋調査士」による「測量」が必要になるケースがあります。

 

  • 境界標は在るが、消えかかっている
  • 境界標も無く、「フェンス」「壁」などが無い
  • 登記簿謄本の面積(いわゆる公募面積)と実測面積に大きな差異がある
  • 売却する土地の価値が高い
  • ご近所とトラブルがあった(売却の際、土地の境界をめぐってトラブルになる場合が高い)
  • 相続税納付のための物納
  • 宅地造成
  • 土地開発
  • 建物の増築
  • 建物の建替え
  • 官公庁が不動産を民間に売り出すとき
  • 遺産相続のための「土地の分割」

 

不動産業者によって「土地家屋調査士」による「測量」を省くことも実際はあります。ただ、今後トラブルを回避するためにはプロによる測量をした方がよいでしょう。

 

なお、「土地の境界」が明確でなければ

家の新築や道路の新設または拡幅をすることができません。

なんと!電柱一本すら建てられません。

ですから、「土地の境界」が明らかでなければ、何一つ工事ができません。

間違いなく、土地の売却先の買主が「建物を建てるため」に土地を購入するのであれば、「土家屋調査士」による「測量」をお願いされます。しかしながら実際この費用を払う義務があるのは「売主」か「買主」か「仲介業者」か。そのような問題が発生します。実際の売却時には「売主」が負担するケースが多いようです。

 

不動産売却時の「測量」の費用について

ここでいう「測量の費用」とは「土地家屋調査士」を頼む際のお話です。

「表示登記」のための「測量」費用です。そもそも、「土地家屋調査士」の測量代は法律でここまでだよ~と決められているわけではありません。更に仲介をした「不動産業者」を通して紹介された「土地家屋調査士」によって「測量」をします。売るほうが知らない間に「測量代」が発生するケースもしばしばです。ただ、不動産業者によっては「土地家屋調査士」を売主に選ばせることもあります。「測量代」は時と場合によっても変わってきます。

土地が100坪までだと「35~40万円」が相場です。しかし、公的な機関との立会いが必要になると測量費が「80万円」近くまで跳ね上がることがあります。更に100坪以上になると100万円を超えたり、更に公的な機関の立会いが必要になる「イレギュラー」なケースだと、もっと金額が上がります。

「土地家屋調査士」によっては、「この案件は受けれない」とお断りを入れられることもあります。例えば、売却予定の土地が問題がある場合(相続でもめていたり、共同所有者同士が裁判で争ったりしている)は「力」のある先生が担当してくださるでしょう。ただ、測量代は跳ね上がるのは覚悟してください。

不動産業者と相談してより良い不動産売却にしてくださいね。

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