測量とは?

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測量とは?

新築の際の不動産の測量とは

 一般的新築をする際には「土地の測量」をします。

「土地の測量」は二回ほどします。

一度目は「建物の設計前」です。

建物を建てる前に「設計」をします。「設計」をする前に土地の広さが正確にわからないと建築士は困ります。また、建築確認申請書を出す際も正確な数値がないと、許可されないので、必ず測量が必要です。

 

二度目は「建物が完成した後」です。

建物を新築した際に「この家は私の家だ!」と主張するには「表示登記」をする必要があります。「表示登記」は新築した家と家にくっついている「土地」を別々に行います。この登記をするには「土地家屋調査士」という専門家に頼みます。

「土地家屋調査士」は測量をした後に「表示登記」をします。

 

新築の際、2回土地の測量をしますが、

2回目の測量は必ず「土地家屋調査士」に頼まなければなりません。

2回目は「登記」をするので、更に重要となってきます。

 

新築以外の測量とは

 「土地家屋調査士」が行う「測量」は「表示登記」を目的にした測量です。

新築以外も「表示登記」を目的にした測量を行います。

 

  • 宅地造成
  • 土地開発
  • 建物の増築
  • 建物の建替え
  • 官公庁が不動産を民間に売り出すとき
  • 遺産相続のための「土地の分割」

 

以上のようなときに「土地家屋調査士」に頼みます。

大方は、不動産業者が行き着けの「土地家屋調査士」に依頼し、

売却時に売主が測量代を負担するケースが多いようです。

 

土地の測量の真の目的とは

 土地家屋調査士がやる「測量」は「筆界」を明らかにするためにもあります。

「筆界」とは土地の境界のことです。

「筆界」が明確でなければ

家の新築や道路の新設または拡幅をすることができません。

なんと!電柱一本すら建てられません。

ですから、「筆界」が明らかでなければ、何一つ工事ができません。

その為、地番ごとに測量をし、隣接関係を明らかにした「地図」が必要になります。

 

実際「測量」はどのように行うの?

「筆界」点を明らかにし、確認した点を測量し、正確に土地の面積や建物の位置を確認します。その後、建物の面積を正しく測るために測量を行います。

新築の際の「一度目の測量」は「平板測量」を行うところもあります。「平板測量」とは三脚の上に厚みのある板が載ってあり、アリダードを使って線を引きます。

アリダードとは「観測方向線の向き」を求める視準線が付いた定規です。

鋼巻尺などで計る方法です。鋼巻尺だと夏になると多少伸びるので誤差が出たようです。

時代の流れとともに、測量技術のデジタル化が進みました。

 

お昼道を歩いていると、作業服を着た方が三脚のついた箱の中を見ながらなにかメモをとっている様子を見かけたとこはないでしょうか。

 

写真を撮っているわけではなく、測量をしてるのです!

現在はトータルステーションやトランシットにより角度と距離を推測します。

トランシットの一つ

 

トランシットやトータルステーションだと巻尺を使いません。それどころか、測定値を電子記録し、パソコンにセットすると、自動計算を行ってくれるシステムさえあるといいます。

結果を元に「土地家屋調査士」は「地積測量図」というものを作ります。平成16年の不動産労基法改正により「三角点等を基準として測量する」ことになりました。現在ではGPSを基準点としてもできますので、測量の効率も上がっているといいます。

ちなみに建物は巻尺で建物の縦横、柱から柱までの寸法を測定しています。

 

 

「測量」の費用はどれくらいかかるの?

 測量の費用は「新築前」と「新築後」の2パターンで違ってきます。

「新築前」は建築士や測量士にお願いして計るケースが多いです。新築の費用に加えられているケースが多く「7~8万円」が相場です。

しかし、「新築後」に「土地家屋調査士」が行う測量は「表示登記」込みなので「35~40万円」が相場です。単に土地売買のためだったり、土地が100坪までだったりするとこの金額で済みます。

しかし、公的な機関との立会いが必要になると測量費が「80万円」近くまで跳ね上がることがあります。更に100坪以上になると100万円を超えたり、更に公的な機関の立会いが必要になる「イレギュラー」なケースだと、もっと金額が上がります。

 

「測量」の費用は誰が負担するの?

 測量費用は「売主」が負担するのか、もしくは「買主」が負担するのかですが、特に法律では決まりはありません。「売主」と「買主」の話し合いで決まる場合もありますが、多くは不動産業者が「売主負担」として契約を進める場合が多いようです。買う方にとっては費用が安く済むに越したことはありません。売る側としては「測量費」の負担は覚悟するべきでしょう。

 

「測量」にかかる時間

 測量で「筆界線」が確定するまでに3~4ヶ月かかるといわれています。

最初から「筆界線」が明確な場合は早く済みます。

上の図のように、最初から「筆界線」(境界線)が明らかなときは作業しやすいようです。

また、売買した土地とお隣とでトラブルがあった場合は筆界確定が進みません。「表示登記」をするには「筆界線」が明らかではなりません。専門家を通して解決してもらいましょう。

 

 

「土地家屋調査士」が「測量」をしないケース

 土地を合筆(分かれている土地を一つにする)する場合や地目を変更するときは測量を行いませんので、「表示登記」代だけで済むようです。

 

安心して住みかつ大切な遺産のためにできること

筆界線を明らかにして「表示登記」するのは、大切な財産を守るためです。特に遺産相続の際に「筆界」で隣近所とトラブルにならないように必ず明らかにしておきましょう。お子さんや孫のためにも忘れずに行いましょう。

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