不動産売却で必要な測量、土地境界確定と費用について
不動産売却で必要な測量について
不動産の「測量」には２種類あります。「土地家屋調査士以外」による「測量」と「土地家屋調査士」による「測量」です。
「土地家屋調査士以外」による「測量」とはどのようなものでしょうか。
一般的に新築等の際に「土地の測量」をします。「建物の設計」をするには土地のある程度の広さが分からないと建築士が困ります。また、建築確認申請書を出す際も正確な数値がないと、許可されないので、必ず測量が必要です。この際は「土地家屋調査士以外」が「測量」をします。
次に「土地家屋調査士」による「測量」についてです。
「建物が完成した後」にも必要です。「この家は私の家だ！」と主張するには「表示登記」をする必要があります。「表示登記」は新築した家と家にくっついている「土地」を別々に行います。この登記をするには「土地家屋調査士」という専門家に頼みます。これが土地家屋調査士」による「測量」です。
「土地家屋調査士」による測量は「表示登記」を目的とします。
土地境界確定の測量について
土地の売却の際に「土地境界確定」という作業をします。この作業の目的はどこからどこまでが自分の土地かを明らかにするためにあります。その作業のために「土地家屋調査士」による「測量」が必要になることもあります。
必ずしも「土地家屋調査士」による「測量」が必要になることはありません。例えば、山林などの広大な土地の売買のときです。周りに土地境界の件で争う可能性が低ければ「測量」の必要は必ずしもないといえます。そのそも「測量」の目的は「自分の土地を明らかにする」ですから、明らかにしても「争う」者がでてくる可能性が低ければ、人件費を削ったほうが得策です。さらに、境界線の目印として「境界標」がある場合で、かつ地積測量図と実測が一致している時は「土地家屋調査士」による「測量」を省く場合もあります。更にいえば、数年前に土地家屋測量士が測量して、表示登記した場合は「測量」を省略することがあります。
※「境界標」には、金属鋲（きんぞくびょう）、金属プレート、コンクリートや赤ペンキなどがあります。
ベテランの土地家屋測量士さんの中には、「土地境界確定」するために土地境界のことを「筆界」と呼んでいるときもあります。なぜ「筆」なのかですが、土地は１個、２個でなくて、「１筆」「２筆」と数えることから、この名がついたのではないかといわれています。
さて、逆に「土地家屋調査士」による「測量」が必要になるケースがあります。
- 境界標は在るが、消えかかっている
- 境界標も無く、「フェンス」「壁」などが無い
- 登記簿謄本の面積（いわゆる公募面積）と実測面積に大きな差異がある
- 売却する土地の価値が高い
- ご近所とトラブルがあった（売却の際、土地の境界をめぐってトラブルになる場合が高い）
- 相続税納付のための物納
- 宅地造成
- 土地開発
- 建物の増築
- 建物の建替え
- 官公庁が不動産を民間に売り出すとき
- 遺産相続のための「土地の分割」
不動産業者によって「土地家屋調査士」による「測量」を省くことも実際はあります。ただ、今後トラブルを回避するためにはプロによる測量をした方がよいでしょう。
なお、「土地の境界」が明確でなければ
家の新築や道路の新設または拡幅をすることができません。
なんと！電柱一本すら建てられません。
ですから、「土地の境界」が明らかでなければ、何一つ工事ができません。
間違いなく、土地の売却先の買主が「建物を建てるため」に土地を購入するのであれば、「土家屋調査士」による「測量」をお願いされます。しかしながら実際この費用を払う義務があるのは「売主」か「買主」か「仲介業者」か。そのような問題が発生します。実際の売却時には「売主」が負担するケースが多いようです。
不動産売却時の「測量」の費用について
ここでいう「測量の費用」とは「土地家屋調査士」を頼む際のお話です。
「表示登記」のための「測量」費用です。そもそも、「土地家屋調査士」の測量代は法律でここまでだよ～と決められているわけではありません。更に仲介をした「不動産業者」を通して紹介された「土地家屋調査士」によって「測量」をします。売るほうが知らない間に「測量代」が発生するケースもしばしばです。ただ、不動産業者によっては「土地家屋調査士」を売主に選ばせることもあります。「測量代」は時と場合によっても変わってきます。
土地が100坪までだと「35～40万円」が相場です。しかし、公的な機関との立会いが必要になると測量費が「80万円」近くまで跳ね上がることがあります。更に100坪以上になると100万円を超えたり、更に公的な機関の立会いが必要になる「イレギュラー」なケースだと、もっと金額が上がります。
「土地家屋調査士」によっては、「この案件は受けれない」とお断りを入れられることもあります。例えば、売却予定の土地が問題がある場合（相続でもめていたり、共同所有者同士が裁判で争ったりしている）は「力」のある先生が担当してくださるでしょう。ただ、測量代は跳ね上がるのは覚悟してください。
不動産業者と相談してより良い不動産売却にしてくださいね。
