不動産売却にかかる測量費用はどちらが払うの?

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不動産売却にかかる測量費用はどちらが払うの?

 

不動産売却で測量が必要なとき

 

不動産の「測量」には2種類あります。「土地家屋調査士以外」による「測量」と「土地家屋調査士」による「測量」です。一般的に新築等の際に「土地の測量」をします。「建物の設計」をするには土地のある程度の広さが分からないと建築士が困ります。また、「土地家屋調査士」による「測量」は、新築した後や既存の不動産を売却する際に行います。つまりここでいう、「測量」とは「土地家屋調査士」による「測量」のことです。

「土地家屋調査士以外」による「測量」なら6万円~8万円で済みます。ところが、「土地家屋調査士」による「測量」は「表示登記」を前提とする測量です。専門家による測量は最低30万円かかるのが通常です。相場としては35万円~40万円です。しかしながら、広大な土地の測量であったり、公的な機関との立会いが必要な測量であれば100万円近くまで跳ね上がる可能性があります。

 

測量代の負担について

 

それでは、測量代は誰か払うのでしょうか。実際測量代の負担については法律では定めがありません。ですから、売却予定の不動産の購入者に負担してもらうこともできます。「売主」と「買主」の話し合いで決まる場合もあります。多くは不動産業者が「売主負担」として契約を進める場合が多いようです。しかしながら、購入者は購入の際に購入代金だけでなく、仲介手数料や印紙代金やローン契約時の手数料など費用の負担が沢山あります。少しでも購入者の負担を減らしたいと不動産業者は、測量代金を売却する方への負担をお願いするケースがあるようです。一つの理由としては、購入者の負担金が小さいほど、契約がスムーズに行くケースが多いようです。また購入者の負担を少なくすることで不動産業者の信用も高くなるからです。売却予定の物件が売れずにずっと手元においていると、固定資産税が余計にかかります。実際はその負担を考えれば、測量代も安いといえるかもしれません。ちなみに、固定資産税はその年の1月1日に所有している者が払います。しかしながら、年の途中で購入したら、購入時の月以降は購入者負担で、それ以外は売却者が支払うのが通常になっております。早く売った方が固定資産税を節税できるのです。

 

境界の明示の義務について

 

測量を絶対しないといけないとは言いませんが、売却予定の不動産は必ず「ここからここまでは自分のものだ」という事を明らかにしなければなりません。これを「境界の明示」と言いますが、不動産売却の契約書には必ず歌われているものです。しかも、宅地建物取引業法第1項2号にも不動産売買契約書には「物件を特定するために必要な表示」が必要だとしています。宅地建物取引協会が推奨している「契約書の雛形」には以下のように述べられています。

(境界の明示)
第4条 売却する方は、購入者に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。

 

測量が必要とは書いていなくとも、売却予定の不動産の広さを明らかにするのは、売却する方の義務としています。金属鋲(きんぞくびょう)、金属プレート、コンクリートや赤ペンキなどでできた「境界標」があれば安心です。しかしながら、消えかかっていたりした場合は要注意です。特に売却予定の不動産に関してご近所トラブルになっていれば一度は測量をする必要があります。隠さずに不動産業者と相談して契約を進めていきましょう。

※上図のような「境界標」があれば、とりあえずは安心できますね。

 

測量をすることは「トラブル」を回避する一つの手段

 

 

 実際は測量をしなくても売却はできます。この売買のことを「公簿売買」といいます。一昔前、特にバブル期は「公簿売買」がほとんどでした。しかしながら、「裁判」が簡単に起こせるようになった現在、登記簿謄本と実際の面積の違いから「裁判沙汰」になることが後をたちません。売却予定の不動産が必ずしも正しく「登記」されているとは限らないのです。今の測量技術と比べ昔は簡易的な装置を使って測量していました。実際の登記簿に登録している「面積」と実測面積(実際に売却前に計った面積)と差があることは多いです。もちろん、登記簿に登録している面積で不動産を売却することも可能です。しかし、登記簿に登録している面積が実測面積よりも小さい場合に問題となることがあります。大きく違った場合に裁判に発展したケースもあります。

リスクを回避するためにも、売却の前にプロによる測量をすることをおススメします。

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