譲渡所得の「3000万円特別控除」とは

投稿日:

譲渡所得の「3000万円特別控除」とは

売却した(=譲渡した)不動産が自分の住んでいる家やその敷地である場合は、一般の譲渡の場合に比べて、税金の負担を減らす特例が設けられています。その中でも、今回は「居宅財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例をお話します。

 

「特例の対象となるマイホーム」=居住用財産の譲渡とは

 

そもそも「居住用財産」とは居住の用に供している家屋とその敷地といいます。

そして、特例の対象となる「譲渡」の条件とは下記の通りです。

①現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡

②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地を譲渡する場合も①と同様の特例の対象となる(※その期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用となる)

③災害などにより移住していた家屋が滅失しまったときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合も①と同様の特例を受けることができます。

④転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年の12月31日までか、取壊し後1年内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。(なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります。)

 

注意点とは

 

注意点①

特定の親族や直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族へ売る時は特例をうけることができません。また、「会社」も同じことがいえます。すなわち、本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社へ売却する際も特例を受けることはできません。

注意点②

特例の適用は3年に一度だけしか摘要を受けることはできません。

 

 

居住用財産の3000万円特別控除

「居住用財産の3,000万円控除」は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」のような「保有期間」の条件はありません。この特例は「譲渡益(もうけ)」から控除されます。しかし条件があります。「収用等の特別控除または買換えなどのほかの特例の適用を受ける場合や、この特例の適用を受けるための目的だけで「入居」したと認められる場合は適用されません。

 

計算方法

そもそものお話ですが、個人が土地や建物を売却し、もうけがでたときは、「所得税」と「住民税」がかかります。譲渡所得の税金の計算としては、いわゆる「もうけ」とは「課税譲渡所得金額」です。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

ここでは

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3000万円特別控除

 

という形になりますね。

 

「課税譲渡所得金額」×税率(所有期間、税金の種類によって前後する)

 

以上のような計算で算出されます。

ちなみに税率は下記のように変わります。

 

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

なお、所有期間が10年を超える場合は更に税率が軽くなります。

 

更地で売っても3,000万円の特別控除が受けられるケースもあります

 

原則として「3,000万円特別控除」は「敷地のみの譲渡」には摘要されません。しかし、①と②の要件のすべてを満たすと、摘要可能となります。

 

①その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取壊した日から1年以内に締結され、かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を譲渡したものであること。

②その住宅を取壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付等の業務の用にきょうしていないこと。

 

更に、その敷地の所有期間がその住宅の取壊した年の1月1日において10年を超えたら「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受けることができます。

 

共有名義はお得になることも

 住宅と敷地のそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、かつ、二人でマイホームとして使用していれば夫と妻のそれぞれの持ち分について「3,000万円の控除」を受けることができます。

 

 

どうしても、マイホームのローンが厳しいときには

 ローンでマイホームを購入すると所得税の「ローン控除」が受けられてお金が返ってくる反面、毎月のローンの支払いや固定資産税の支払いもあり、家計が大変になることもありますよね。マイホームの支払いが厳しいときは「借り換え」などの制度もありますが、売却して「買い換える」手もありますし最終的に賃貸に変えることもできます。

長い人生ですから、楽しく暮らしたいですよね。マイホームの売却の「税金」についての負担軽減の制度はケースバイケースです。売却するなら、所得税が上がる前が狙いどきですね。

無料査定実施中 メールでの問い合わせはこちら


  
WEB来店予約特典WEB来店予約特典
024-937-3067
0246-68-8580
[ł̂₢킹sY𔃂I肽I
[ł̍肨₢킹͂