あなたの所有する不動産はいくら？

土地の価格査定に使われる「価格」の基準

　土地、建物ともに「法律的」に決められた定式というものはありません。そうなると、少し不安になりますよね。しかしながら、不動産会社は多くは「公的資料」に基づいて価格を出しています。代表される資料というのが「土地の路線価」と「地価表示価格」と「基準地の標準価格」です。

①土地の路線価・・・「相続税」や「贈与税」などの国税を計算するときの根拠とされるもので、「相続税路線価」といいます。「時価」の８割を目安につけられます。

②地価表示価格・・・都市計画区域その他の公示区域で定められる、国土交通省管轄。

③標準価格　　・・・都道府県の区域内で定められる、都道府県管轄。

土地は①～③を元に査定地の価格を算出します。土地・建物共に価格の評価は「費用性」と「収益性」と「市場性」の３つを元に鑑定されます。

・費用性・・・土地と建物を造るときの費用

・市場性・・・過去にどのくらいの価値で取引されたか

・収益性・・どのくらい有効活用できるか

以上の三角関係がなりたち、価格が決められると言われています。更に「交通事情」や「環境」や「土地の形」などの条件も価格を決める上で大切だといわれています。

建物の価格査定方法について

　建物の価格の査定方法として代表的なものを上げてみます。

【原価法】

建物に関しては、「建築費」を元に計算されることが多いです。しかしながら、建築年数が経つとともに、コスト自体が時代とともに違ってきます。だから、「現在同じものを再建するならどれくらいかかるか」という観点から「建築費」を計算することが多いです。また、築年数がたつと「経年劣化」が生じます。そこで、「減価償却」をして、建物の価格をだしていきます。更に、「建物の状態」によって価格の上下があります。計算方法としては業者によってズレが生ずることもあります。

【取引事例比較法】

もし、マンションのように「条件の似た」物件があって、かつ数年の間に取引があった場合はその価格を参考にすることもできます。必ず「同じ」物件は一つとはありません。違った部分に着目して、価値の上下を決定することが大切だといえるでしょう。例えば、マンションなら「階数」「角部屋」など同じマンションでも「部屋」の条件が違ってきます。戸建て住宅でも立地自体が違ってくれば、価格の査定もまた違ってくるでしょう。

【収益還元法】

　アパートやテナントなどのように、「賃料」等の価値を生み出す不動産の価格査定の際に使われる事が多いです。マイホームとして「住む」ための不動産にはほとんど使われません。計算方法としては査定する「不動産」が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めます

土地及び建物一体としての価格査定の注意点

古い家付きの物件なら「家」が付くことで土地自体の価格が下がる場合があります。なぜなら、リフォームするまでもない「家」は「負の財産」と見なされてしまいます。古家の解体費こみの値段なら「土地」そのものの値段に近くなります。解体費をはずした値段であれば、かなり下がります。しかも、古い家がついていると、世の中に出したときにお客さんの飛びつきが悪いといった欠点もあります。解体費用には100万円以上かかる場合もあります。業者としても、売主としても「早く」売ったほうがトクですし、最終的に「不動産の査定額」があがる可能性が高いです。古い家がついてなければ、お客さんも飛びつきやすいです。更に、固定資産税の支払いも早く売ってしまえば、その分負担することもないです。

実際の査定方法とは

業者によって査定の方法が違ってくる場合があります。査定を急ぐ方には土地の前面の「路線価」を０．８で割る方法で出すこともあります。また、固定資産税評価額を参考にして出す場合もあります。特に建物の査定には重宝されます。また、査定先の業者が宅建協会に属していれば、その協会で使うマニュアルで出されることもあります。更に、大手の不動産業者であれば、独自のマニュアルで出すケースもあります。なお、システムに当該物件の情報を入力して、査定をしっかりだしてくれる業者もあります。最終的に媒介契約を結ぶ訳ですから、「根拠」ある査定価格でないと宅建業法違反となります。明らかな「根拠」を示してくれる業者を探しましょう。

ちなみに、公益財団法人　不動産推進センターが出しているマニュアルでは土地については「事例比較方式」をとっています。建物なら「原価法」を採用しています。

☆マニュアル☆

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/kakaku/outline.pdf

では実際にはシステム上はどのように出すのでしょうか。

①査定対象となる不動産と同じような物件を探す（売買の実例を収集します。）

②同じような物件の坪単価または、㎡単価を出します

③宅建協会の「システム」を使い、査定対象の不動産との条件との比較をします。

④査定対象の物件の価格査定計算書がでます。

もちろん、上記「査定方法」以外の出し方もあります。例えば業者独自の端末のシステムを使う場合もあります。しかしながら、ベテランの業者の営業さんなら、場所を把握した上での「査定」を行うというケースもあるでしょう。三者三様といったように、査定が会社によって違ってくるケースもあります。

中古物件なら、特に該当する土地の地域性を知らない業者と知っている業者では付ける「査定額」も変わってくるでしょう。売れなければ、結局「下げる」処理をする必要もでてくるでしょう。やはり「長く売れない」と、その分だけその不動産の価値が「腐ってしまう」可能性もありますから、最初から「適正価格」をつけてくれる業者を見つけるのが大切だといえるでしょう。