空き家、空地の譲渡所得「3000万円特別控除」とは?

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空き家、空地の譲渡所得「3000万円特別控除」とは?

不動産を売却すると、譲渡(=売った)ことによる「所得税」の支払い義務が発生します。しかし、マイホームを売却する際にある一定の条件をクリアすれば所得税を軽くしてくれる措置があります。では、相続により「空き家」を相続し、その空き家を売る時はどうでしょうか。空き家が増えた背景として「国が一般国民にマイホームを持たせたい」政策を行ったためだとも言われます。世代交代し、新しい考えを持つようになった「納税義務者」は「親の家」に住むことを選ぶ人が少なくなりました。古い家に人が住まなくなると、一気に家が老朽化するといわれています。「空き家」による環境悪化が深刻になりました。この状態を打破しようと、国が「空き家対策」の一環として特例ができました。これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

 

そもそも、「譲渡所得」にかかる税金とは

 

 そもそも不動産を売却してお金を手にすると、「所得」と見なされます。この「所得」の事を「不動産所得」といいます。この「不動産譲渡所得」は給与と同様「所得税」がかかります。又、「住民税」もかかるようになります。税金は「売買価格」はそのものにかかるわけではありません。売買価格から買った時の代金や買った時の仲介手数料が差っ引かれます。また、売った時の仲介手数料さえ差っ引かれます。要するに「もうけ」にかかる税金です。

「もうけ」とは、税金の世界では「譲渡益」と呼ばれています。

「もうけ」は税金の世界では「課税譲渡所得金額」とよばれています。

課税譲渡所得金額の出し方とは以下のようになります。

 

「課税譲渡所得金額」=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

 

取得費とは、売却した土地や建物購入価格や購入時の仲介手数料などをいいます。

また、譲渡費用とは土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料や測量費などです。特別控除とは国の政策的な配慮によって設けられているものです。(マイホームを売却した際に受けられる控除など)

基本的に支払う譲渡所得税及び住民税は「もうけ」×税率となります。

売却する不動産を5年超えて保有したか否かで所得税率が変わります。

 

不動産の譲渡所得の税率

 

※確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます

 

もし、その譲渡した年の1月1日において所得期間が10年を超えるマイホームを売った場合には通常20パーセントの税率が軽減されます。

「もうけ」(課税譲渡所得金額)のうち6000万円以下であれば税率は10%(+住民税4%)で計算します。また6000万円を超えた分に関しては税率は15%(+5%)となります。

なお、確定申告の際に特別復興税として更に2.1%加算されます。

 

 

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例とは

空き家の特別控除とは「もうけ」から更に3000万円を差し引くという特例です。しかしながら、この特例を受けるのもいくつか条件があります。

 

①「相続」(もしくは遺贈)によって空き家を引き継いだこと。

 

そしてさらに下記の②もしくは③の条件に当てはまることです。

②相続(または遺贈)した「空き家」を売却するか、「空き家」と一緒に空き家の敷地を売却すること。
  ※相続時から売却時まで賃貸に出したり、事業用として使ったりしていないこと
  ※売却時、一定の耐震基準を満たすこと

③相続(または遺贈)した「空き家」を全部取壊し、その敷地を売却すること。
  ※相続時から取壊時まで賃貸に出したり、事業用として使ったりしていないこと
  ※相続時から売却時まで賃貸に出したり、事業用として使ったりしていないこと
  ※取壊時から売却時まで建物や構築物(サイロや門等)の敷地になってないこと

更に売却時期も条件があります。
相続開始時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

そして

売却代金が1億円以下であること
この「1億円以内」の条件としては判定が厳しく行われます。
場合によっては「修正申告」をする可能性もあるのでご注意を
(国税庁HPより)

当然ながら「他の特例」を受けていない事も条件になります。
また今回相続元の親などから他の不動産を相続して、この特例を使っていないこと
 そして、売却先が血縁関係者や配偶者、特別な関係者に売却していないことも必要となります。

 

空き家を早く手放すことが重要

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