ローン残債があっても不動産は売却できる?

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ローン残債があっても不動産は売却できる?

お家を購入したけど、

諸事情で家をどうしても手放すこともでてくることもあるでしょう。

転勤や離婚やリストラや病気や親の介護による転居など・・・

生きていれば、思わぬ事件に出くわすものです

現金だけで購入して、ローンが残っていないお家なら

安心して不動産業者に預けることができるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っているお家は一体売れるのでしょうか。

今回は住宅ローンが残っている不動産売却についてお話していきます。

 

ローン残債があるお家を売る方法

仲介業者側の答えとしては

「売り出すこと」は可能です。

担保が残っているお家を一体誰が購入してくれるのでしょうか。

業者によっては

「そのままでも結構です」と預かってくれることもあるでしょうが。

通常は担保をはずして「売却すること」が多いようです。

このような売却を「一般売却」と呼んでいます。

基本的に「購入」するお客様で、

担保のついている不動産を希望する方はほとんどいないでしょう。

購入するなら「助けてやりたい」という、親切な身内か友人だけでしょうね・・・。

上記でお話した「一般売却」以外に

「任意売却」、「競売」という方法があります。

 

①一般売却

一般売却というのは、「不動産業者」に仲介の依頼などをして

お家を売る方法です。

契約をする際に、「抵当権」を外すことが条件になることが多いです。

抵当権を外す方法としては

「清算」をするしかありません。

住宅ローン契約をしている金融機関に借りているお金を返します。

基本的にはお家を売った代金を充当します。

売れた利益よりローンの方が高くなれば

不足分を自分で用意する必要があります。

 

②任意売却

任意売却・・・大半の方が始めて耳にする言葉でしょう。

ローンをどうしても払えなくなったときにやる方法です。

競売は「裁判所」を通しますが、

住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、

売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

しかし、残ったローンは「消える」ことはありません。

少しずつ無理なく返していく流れとなります。

それでは、「住宅ローン」とあまり変わることはないのでは?

と思われる方がいらっしゃるかもしれません。

任意売却のケースでは、お金を貸してくれる側が代わります。

金融機関ではなく、保証会社に借りることになります。

つまり、保証会社が残っているローンを「代位弁済」をしてくれ

自動的に「債権者」が代わるシステムになっています。

何か便利な方法に見えますね。

実際、金融機関が「抵当権」を実行して

裁判所が競売をかけると、

住宅ローンを回収するのに時間がかなりかかるようです。

時間短縮のために、このシステムを提案されることもあるようです。

しかしながら、「ブラックリスト」に載ってしまうリスクもあります。

ブラックリストに載ってしまと、新たな借り入れは不可能になりますが

競売をするよりメリットがあります。

 

③競売

ネットオークションが定着している今、

「オークション」の意味は浸透していますよね。

競売も、まさに「オークション」の一種です。

しかし、一つ大きな特徴があります。

オークションの主催者が「裁判所」です。

住宅ローンを払えなくなったと金融機関が判断すると

「抵当権の設定」を行います。

これがいわゆる「差し押さえ」です。

差し押さえをされると

マイホームなどの不動産を自由に使えることはできず

所有者にも関わらず、「売却」をすることはできません。

競売にかけられると、

競売物件として、マイホームが出回りますから

お友達やご近所さん、職場の仲間に知れ渡ります。

また、強制的に立ち退きを迫られる場合もあります。

つまり、退去日が決まらず

次の引越し先を自分で探さなくてはなりません。

競売にかけられる前に手を打っておく必要があります。

 

住宅ローンを支払える「今」の行動を見直しましょう

なお、「任意売却」や「競売」といった売却方法は

ローン残高を現金で支払えたり

不動産の売却代金が住宅ローンを上回ったりすると

使うことはありません。

住宅ローンを契約する前には

やはり、「自己資金」をためてから

契約するのが一番の方法です。

マイホーム用で「住宅ローン」を組めば

住宅ローン控除で税金が戻ってくるメリットもあります。

が、現在は10年間が限界です。

固定資産税もかかります。

マイホームは自分の財産になりますが、

一方、住宅ローンが「負の財産」なります。

無理のないマイホーム購入が一番のカギとなります。

また、今借り入れをしている方は

この「低金利」の時代、

「借り換え」という方法も一つの選択肢になります。

将来のことを考え、

自分の財産を守るにも「経営者」目線の行動も大切ですよ。

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