建ぺい率と容積率とは

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建ぺい率と容積率とは

マイホームを買おう!と決断して

土地から探すときに見落としがちなのは

「建ぺい(蔽)率」と容積率です。

建ぺい率?容積率?初めて聞く言葉ばかりですね。

不動産のチラシには必ず掲載されています。

今回はこの聞きなれない言葉についてお話していきます。

建ぺい率とは?

建ぺい率の「ぺい」を漢字でかくと「蔽」

「蔽」の漢字の意味は

「おおう。 おおいかくす。」です。

つまり、敷地に対する、建物の「覆い隠した」部分の率を

建ぺい率と呼ばれています。

建物の「覆い隠した」部分を「建築面積」と呼んでいます。

「建築面積」とは正確に言えば、

建築物を真上から見たとき、建築物の壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積

のことを言います。

建築物を真上から光を当てたときに

その真下にできる「影」というイメージですね。

 

建ぺい率を図で例えれば、下記の通りです。

例えば、敷地面積が200㎡で建ぺい率が80%であれば

その敷地に建築することができる建築物の「最大面積」を求めてみましょう。

【式】200㎡×80%=160㎡

この土地には最大でも160㎡までの大きさの建物(建築面積)が建ちますよ!

ということになります。

 

なお、建蔽率は用途地域ごとに定められています。

地域内に一定の空地を確保することにより

防火・安全・衛生上などの環境を整えるのが目的です。

もし、建物が密集していると大変なことに!

1カ所から火災が発生しただけで、その地域全体が巻き込まれます。

思わぬ大惨事になることもあります。

そんなことにならないように、建築のルールを定めたのが

建築基準法53条です。

ちなみに、都市計画区域に定められていない地域は

「建ぺい率」の指定が基本的にありませんが

条例等により、定められる場合もあります。

 

次に、用途地域について説明していきましょう。

用途地域は、あるいみ「住み分け」のようなものです。

大きくは住宅系、工業系、商業系で分かれています。

以下のように細かく12種類に分けられます。

 

①第一種低層住居専用地域

②第二種低層住居専用地域

③第一種中高層住居専用地域

④第二種中高層住居専用地域

⑤第一種住居地域

⑥第二種住居地域

⑦準住居地域

⑧近隣商業地域

⑨近隣商業地域

⑩準工業地域

⑪工業地域

⑫工業専用地域

 

どうして、住み分けをしたかといいますと

小学校の近くに工場を建てると

煙で子どもたちに被害が及んだりしますよね。

また、小学校の近くにゲームセンターなどを立てると

風紀が乱れてしまいますよね。

無秩序な建設を防ぐことが

用途地域の目的です。

用途地域によって「建ぺい率」も変わってきます。

用途地域は都市計画で定められます。

市町村によっては違いますが、

 

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

→30・40・50・60%のうち都市計画で定める割合

 

 

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

→50・60・80%のうち都市計画で定める割合

 

近隣商業地域

→60・80%のうち都市計画で定める割合

 

商業地域

→80%のうち都市計画で定める割合

 

準工業地域

→50・60・80%のうち都市計画で定める割合

 

工業地域

→50・60%のうち都市計画で定める割合

 

工業専用地域

→30・40・50・60のうち都市計画で定める割合

 

以上のように定められています。

なお、数字が一定していないのは

「市町村」によって認定が違うからです。

容積率とは?

容積率と関係があるのは

「敷地面積」と「延べ面積」です。

「延べ面積」という言葉を初めて聞く方、多いでしょう。

では、延べ面積とは何者か

お話していきましょう。

「延べ面積」は、延べ床面積とも言われます。

1階、2階と、すべてのフロアーの床の面積の合計です。

なお、吹き抜けは延べ面積にカウントしません。

 

建ぺい率と同じように容積率も数字を使って説明していきます。

例えば、敷地面積が200㎡で容積率が100%であれば

その敷地に建築することができる建築物の「延べ面積」を求めてみましょう。

【式】200㎡×100%=200㎡

1階~最上階までの床面積の合計は200㎡までに収める必要が出てきます。

なお、基本的に床面積とは「壁で囲まれているもの」の合計です。

地下室を設ける際は「容積率」のルールが緩和されます。

延べ面積の1/3より小さいなら

容積率算定の「床面積」から除外されます。

 

「容積率」は用途地域で決まっています。

建ぺい率と同様、都市計画で定められます。

市町村によっては違いますが、

 

第1種低層住居専用地域、

第2種低層住居専用地域

→50・60・80・100・150・200%のうち都市計画で定める割合

 

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

準工業地域

→100・150・200・300・400・500%のうち都市計画で定める割合

商業地域

→100・150・200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1200・1300%

のうち都市計画で定める割合

工業地域・工業専用地域

→100・150・200・300%のうち都市計画で定める割合

 

以上のように容積率は定められます。

なお、前面道路が12メートル未満であれば

容積率が更に制限されることがあります。

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