建ぺい率と容積率とは
マイホームを買おう！と決断して
土地から探すときに見落としがちなのは
「建ぺい（蔽）率」と容積率です。
建ぺい率？容積率？初めて聞く言葉ばかりですね。
不動産のチラシには必ず掲載されています。
今回はこの聞きなれない言葉についてお話していきます。
建ぺい率とは？
建ぺい率の「ぺい」を漢字でかくと「蔽」
「蔽」の漢字の意味は
「おおう。 おおいかくす。」です。
つまり、敷地に対する、建物の「覆い隠した」部分の率を
建ぺい率と呼ばれています。
建物の「覆い隠した」部分を「建築面積」と呼んでいます。
「建築面積」とは正確に言えば、
建築物を真上から見たとき、建築物の壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積
のことを言います。
建築物を真上から光を当てたときに
その真下にできる「影」というイメージですね。
建ぺい率を図で例えれば、下記の通りです。
例えば、敷地面積が200㎡で建ぺい率が80％であれば
その敷地に建築することができる建築物の「最大面積」を求めてみましょう。
【式】200㎡×80％=160㎡
この土地には最大でも160㎡までの大きさの建物（建築面積）が建ちますよ！
ということになります。
なお、建蔽率は用途地域ごとに定められています。
地域内に一定の空地を確保することにより
防火・安全・衛生上などの環境を整えるのが目的です。
もし、建物が密集していると大変なことに！
1カ所から火災が発生しただけで、その地域全体が巻き込まれます。
思わぬ大惨事になることもあります。
そんなことにならないように、建築のルールを定めたのが
建築基準法53条です。
ちなみに、都市計画区域に定められていない地域は
「建ぺい率」の指定が基本的にありませんが
条例等により、定められる場合もあります。
次に、用途地域について説明していきましょう。
用途地域は、あるいみ「住み分け」のようなものです。
大きくは住宅系、工業系、商業系で分かれています。
以下のように細かく１２種類に分けられます。
①第一種低層住居専用地域
②第二種低層住居専用地域
③第一種中高層住居専用地域
④第二種中高層住居専用地域
⑤第一種住居地域
⑥第二種住居地域
⑦準住居地域
⑧近隣商業地域
⑨近隣商業地域
⑩準工業地域
⑪工業地域
⑫工業専用地域
どうして、住み分けをしたかといいますと
小学校の近くに工場を建てると
煙で子どもたちに被害が及んだりしますよね。
また、小学校の近くにゲームセンターなどを立てると
風紀が乱れてしまいますよね。
無秩序な建設を防ぐことが
用途地域の目的です。
用途地域によって「建ぺい率」も変わってきます。
用途地域は都市計画で定められます。
市町村によっては違いますが、
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
→30・40・50・60％のうち都市計画で定める割合
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
→50・60・80％のうち都市計画で定める割合
近隣商業地域
→60・80％のうち都市計画で定める割合
商業地域
→80％のうち都市計画で定める割合
準工業地域
→50・60・80％のうち都市計画で定める割合
工業地域
→50・60％のうち都市計画で定める割合
工業専用地域
→30･40･50･60のうち都市計画で定める割合
以上のように定められています。
なお、数字が一定していないのは
「市町村」によって認定が違うからです。
容積率とは？
容積率と関係があるのは
「敷地面積」と「延べ面積」です。
「延べ面積」という言葉を初めて聞く方、多いでしょう。
では、延べ面積とは何者か
お話していきましょう。
「延べ面積」は、延べ床面積とも言われます。
１階、２階と、すべてのフロアーの床の面積の合計です。
なお、吹き抜けは延べ面積にカウントしません。
建ぺい率と同じように容積率も数字を使って説明していきます。
例えば、敷地面積が200㎡で容積率が100％であれば
その敷地に建築することができる建築物の「延べ面積」を求めてみましょう。
【式】200㎡×100％=200㎡
１階～最上階までの床面積の合計は200㎡までに収める必要が出てきます。
なお、基本的に床面積とは「壁で囲まれているもの」の合計です。
地下室を設ける際は「容積率」のルールが緩和されます。
延べ面積の１/3より小さいなら
容積率算定の「床面積」から除外されます。
「容積率」は用途地域で決まっています。
建ぺい率と同様、都市計画で定められます。
市町村によっては違いますが、
第１種低層住居専用地域、
第２種低層住居専用地域
→50・60・80・100・150・200％のうち都市計画で定める割合
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
→100・150・200・300・400・500％のうち都市計画で定める割合
商業地域
→100・150・200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1200・1300％
のうち都市計画で定める割合
工業地域・工業専用地域
→100・150・200・300％のうち都市計画で定める割合
以上のように容積率は定められます。
なお、前面道路が12メートル未満であれば
容積率が更に制限されることがあります。
家を購入する際に、建ぺい率、容積率のチェックはお忘れなく！
